信貸收緊債務到期 房企“債務壓頂” 四季度扔將緊張

隨著行業集中度不斷提高，房地產企業為了進一步促進規模增長，使得整體負債規模持續增加。據業內統計，當前上市房企有息負債規模整體走高，隨著債務密集到期，下半年以來房企普遍面臨“債務壓頂”的局面。

80家房企有息負債規模超6萬多億

9月底，諸葛找房公布的80家上市房企負債情況顯示，2019年上半年，房企有息負債規模進一步提升，達到6.61萬億元，與2018年末相比上漲10.45%。其中，恒大、碧桂園、融創、保利、萬科等20家房企的有息負債規模超千億。整體來看，房企債務普遍密集到期，債務壓頂，未來償債壓力大。

據該機構統計，2019年上半年上市房企的有息負債規模榜單中，80家房企有71家負債規模超過100億元。有息負債規模TOP20房企均超過了1000億元，總計達到42159.75億元，占80家上市房企總有息負債的63.73%;而有息負債規模TOP10房企總計達到29587.33億元，占80家上市房企總有息負債的44.73%。

2019年以來，房地產企業融資進入監管最嚴厲時期，各房企融資狀況分化加劇、房企發債成本攀升等均反映出當前大環境資金緊張的狀況，同樣也反映出政策對于房地產市場調控的力度。

從榜單來看，排名靠前的大多為規模房企，大型規模房企的融資能力相對較強，同時規模增長和運作需要更多的資金來支撐。但是在市場監管和融資渠道收緊的大環境下，有息負債規模較高的房企償債壓力也不容小覷。

諸葛找房相關分析人士表示，部分龍頭房企一邊高喊“活下去”，一邊迅猛收購拿地，令不少中小房企“既妒且懼”。在此背景下，信譽較好的大型地產企業能夠有更多渠道融到更多且相對低成本的資金，為保持現有的規模，繼續大力發債，而一些地方性小企業將面臨較大融資難度，有息負債規模的增速較低。

從上半年來看，龍頭房企有息負債增速普遍較高，中小房企或擴張規模或降負債減杠桿。2019年上半年，銷售規模在2000億元以上的龍頭房企有息負債率增速均值為13.62%，1500億-2000億元規模房企有息負債率增速均值為13.94%，龍頭企業規模較大，償還能力和抗風險能力較強，而且融資渠道和方式相對小型房企較為廣泛和多樣，更容易獲取資金。

三季度熱點城市調控升級

今年三季度，調控政策層面，中央政治局會議明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。業內專家指出，這意味著“四限”調控仍將從緊執行，“房住不炒、因城施策”的政策主基調未變。在此基礎上，部分熱點城市調控政策再升級，例如大連、洛陽等加碼調控。

值得一提的是，近期，監管部門再次強調專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。與此同時，銀保監會在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，針對檢查出的違規現象，將從嚴、從重處罰。

克而瑞地產研究中心相關分析人士指出，今年三季度，由于多個城市商品房銷售熱度繼續減退，7-8月市場維穩，中西部已然成為目前主要的成交支撐。此外，融資收緊背景下房企到位資金增速持續減少，制約新開工面積累計同比增速降至8.9%的年內低點。

另外，2019下半年以來，房企新開工面積和施工面積均呈現出高位回落態勢，且增速持續下降至低點。國家統計局公布的數據顯示，前8月房屋新開工面積累計增速較1-7月繼續下降0.6個百分點至8.9%，除開1-2月外已降至2019年年內低點。從單月來看回落之勢更為明顯，8月單月施工面積僅1.89億平方米，同比增速由正轉負，下降0.6%。

與此同時，持續從緊的融資環境令房企的拿地收儲更加謹慎。今年第三季度，土地成交均價表現為高位回落。例如：7月份土地成交均價為2686元/平方米，截至數據統計日，9月地價為2482元/平方米。第三季度的整體成交均價為2494元/平方米，環比下降12%。

“一方面是受到熱點城市高價優質地塊成交減少、成交結構變動的影響，另一方面，由于融資環境持續收緊，房企拿地積極性明顯降低，底價成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價有所下調。”克而瑞分析人士指出，“整體來看，在第二季度市場熱度達到高峰后，第三季度在市場調控、金融監管等多重因素的影響下，企業拿地理性回歸，土拍熱度明顯下滑。”

預計四季度涉房信貸仍將緊張

8月25日，央行宣布從2019年10月8日起以LPR為商業性個人住房貸款利率的參照標準：首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR，二套商業性個人住房貸款利率下限是相應期限LPR加上60個基點。按照9月20日5年期以上LPR計算，首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。

上述克而瑞分析人士認為，在“房住不炒”的大環境下，疊加居民杠桿率和負債率不能繼續上升的原則要求，賦予各銀行加基點的自由裁決權必將受到“房住不炒”的政策約束，不能隨性逐利而為，房貸利率恐將易漲難跌。

在該分析人士看來，今年以來，各城市房地產市場波動頻繁、分化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當前樓市、地市成交量明顯下滑，部分城市庫存風險再次浮出水面，且有加劇趨勢;部分城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光，供不應求矛盾依然突出。“在這樣的市場背景下，預計四季度各城市仍將延續一城一策、有收有放的精細化調控，并強化執行。”

克而瑞方面預判，今年四季度，貨幣資金環境有望進入整體寬松局面。一方面，央行將積極運用普遍降準和定向降準等政策工具，保持銀行間市場流動性合理充裕。另一方面，LPR利率中樞有望進一步下移，著力緩解民營以及小微企業融資難、融資貴的困境，助力實體經濟平穩健康發展。

“不過，房地產信貸政策將適度收緊，且恐將執行窗口指導。”該機構分析預測，一方面，房企融資收緊常態化，且有愈演愈烈之勢。銀行、信托、海外債等多種融資工具全面收緊，嚴控違規資金流入房地產市場;另一方面，居民房貸業務大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續向上調整。當然，不同城市將呈現差異化的住房信貸政策，那些房價上漲壓力大的熱點城市，房貸利率上浮比例理應更高。

針對房企的償債情況，上述諸葛找房分析人士指出，上半年房企面臨整體債務壓力，多數房企為緩解資金壓力，或加快去庫存，或減緩規模擴張主動去杠桿降負債。而中小房企要面對的形勢更為嚴峻，據統計，今年以來約有360家房企倒閉，破產原因多涉及不能清償到期債務、嚴重資不抵債。“進入下半年以后，融資環境更為嚴峻，在行業增速放緩的背景下，房企應該加速推貨入市、提高周轉并加速回款。”

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