市場降溫豪宅不冷 北上廣深掀起“豪宅熱”

“爭取成交，忙完這一次，今年就收手”，在國慶假期來臨之前，資深房產中介小龍(化名)鼓足干勁，按照往年的經驗，這本應是他一年中最忙碌的一段時間，但他卻沒有等來屬于他的黃金周。

根據克而瑞研究中心數據，國慶假期廣州商品住宅成交6.0萬平方米，同比下降21%。“今年市場比往年差不少”，小龍愈發羨慕起了賣豪宅的同行，“豪宅賣得不錯，今年比去年更好了”。

“賣爆了”，廣州一名豪宅中介告訴時代財經，整體市場低迷，但豪宅板塊比較穩定。

根據易居企業集團的報告，位于廣州市黃埔區的科城山莊在國慶前夕推新，在單價上漲1萬元/平方米、總價最高接近1300萬元的情況下，推新首周去化率高達83%，而同期推新的9個樓盤整體去化率僅31%。

此外，克而瑞廣佛區域的數據顯示，今年4月份僅憑PPT開盤賣爆的海珠區千萬級豪宅琶洲南TOD項目，國慶假期推新去化率達到58%，同期11萬/平方米以上單價段的頂豪平均去化率為58%，而5萬/平方米以下的樓盤去化率未超過21%。

盡管交易標的都是70年產權的住宅，但豪宅向來被視為一個獨立的細分領域，尤其近兩年整體市場低迷，更突顯了豪宅市場的獨立性，而豪宅中介也在感受著其他中介難以感受的市場溫度。

市場降溫，豪宅不冷

“打新五次，終于上岸前海頤城棲灣里”，林仲(化名)是深圳的一名豪宅客，看的基本都是總價千萬級別的房子。從2020年底開始，他跑了近二十個新盤，遍布南山、福田、龍華、(龍崗)坂田和光明，見證了深圳市場由熱轉冷，但他參與過打新的樓盤都不冷清。

“打新”原本是一個股市概念，指“新股申購”，而不少投資者參與“打新”是希望新股上市后股價上漲，再賣出股票變現從而獲利。由于一手房限價，房地產市場出現一手房價和二手房價倒掛的現象，“打新”也出現在樓市里。

深圳豪宅盤持續火熱的一部分原因來自于一二手房價的倒掛，這甚至導致“日光”現象的出現。克而瑞深圳區域在一份報告中指出，豪宅盤之所以能夠日光，一是因為房價倒掛明顯而“獲利空間大”，二是豪宅“占據城市核心區域的地段，享有優質的自然景觀資源”。

以林仲最終購買的頤城棲灣里為例，9月28日開盤推出352套千萬級住宅，總價最高超過2600萬元，均價10.25萬元/平方米，與周邊二手房價存在4-5萬元/平方米的價差。由于客戶數量遠多于房源數量，頤城棲灣里最終通過搖號確定選房順序。克而瑞深圳區域的數據顯示，開盤當天頤城棲灣里成功賣掉347套，去化率98.5%，接近“日光”。

而比頤城棲灣里早一個星期開盤的招商璽家園則實現了當日清盤。9月21日，位于深圳蛇口太子灣片區的招商璽家園推出604套起步總價為1244萬元的豪宅，招商璽家園宣布售罄，總貨值超過100億元，成為深圳今年第二個“日光”的豪宅新盤。根據克而瑞深圳區域的數據，招商璽家園價格倒掛更為明顯，與周邊二手房實際掛牌價存在約8-10萬元/平方米的巨大價差。

林仲告訴時代財經，雖然他所關注的豪宅市場熱度不減，但市場整體降溫也影響了購房心態：“剛開始看房那會兒很想上車，感覺是個新盤就想買，因為那個時候樓市很火，大家都在說只要買了就能賺，不管買哪里。樓市降溫以后，再加上看的盤多了，就淡定了很多，考慮得更全面了，也學會了對比、權衡和分析”。

克而瑞地產研究中心的數據顯示，國慶期間深圳有5個樓盤開盤，一共推出2947套房，去化652套，去化率為22%，而2020年、2021年國慶期間的去化率分別為39%和55%。

不止北上廣深，三四線也有豪宅熱

不止廣州和深圳，北京多個豪宅樓盤也選擇在國慶節前開閘入市，而由于市場反應熱烈，導致國慶假期可供選擇的房源所剩無幾，甚至斷貨。

以北京市朝陽區的中建玖合府為例，9月30日，中建玖合府在選房的第一天便“日光”，而受捧的主要原因是地段優質和房價倒掛。

時代財經了解到，項目由10棟商品住宅樓組成，全部412戶商品住宅將在首次開盤中推出，面積介于143平方米至235平方米，其中至少95%的房源面積超過165平方米，均價達11.7萬元/平方米，但由于中建玖合府是共有產權房，買家只能購買并持有90%產權份額，按照以上的購房條件，中建玖合府大多數房源的總價或將超過1900萬元。

貝殼找房顯示，中建玖合府周邊的次新房太陽公元，均價接近15.9萬元/平方米，臨近的紅璽臺更是超過了16.3萬元/平方米，即便是樓齡超過10年的豐和園二手房均價也已接近13.4萬元/平方米。

火的不止是一線城市，時代財經調查發現，天津、合肥、溫州、南寧和福州等城市，在整體市場低迷的情況下同樣傳出豪宅暢銷的消息。

其中，位于浙江溫州的招商保利天樾璽在國慶假期5天內實現了3億元的銷售額。貝殼找房顯示，該樓盤的參考單價為4.46萬元/平方米，超過溫州整體房價的2倍，部分房源總價達到了1850萬元/套。

而克而瑞廣西區域的數據顯示，位于廣西南寧的萬科瑧灣悅亦在國慶假期前三天累計銷售超7000萬元，該樓盤單價為2.35萬元/平方米，而南寧整體房價僅超過1.1萬元/平方米。不過，南寧當地的資深業內人士告訴時代財經，“瑧灣悅賣得好我認為是因為萬科瑧山悅是一個價格不降反漲的樓盤，現在二手房價比開盤價升了不少，而且有價無市，萬科瑧灣悅是南寧第二個萬科臻系產品”。

福州方面，根據吉屋網的信息，9月30日開盤的豪宅盤國貿天琴灣，在開盤不到兩天成功賣掉126套，去化率70%，而目前已去化90%，該樓盤的精裝備案均價5.58萬元/平方米，總價介于1100-1700萬元之間。

在今年6月的一份報告中，克而瑞地產研究中心指出，今年上半年，新房市場改善繼續進階，剛需產品市場份額明顯縮水，一線城市主力面積段由90平方米以下升級為90-110平方米，二線、三四線城市140平方米以上大面積產品走俏。

該報告續指，在財富階層在資產保值的訴求下，豪宅市場韌性較足，前5月總價千萬級豪宅成交套數同比僅下跌14%，深廣寧杭等城市頂豪成交依然堅挺，深圳3千萬以上豪宅成交同比翻番，單價10萬元以上豪宅成交同比增長53%。

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