認籌率不足2成！中鐵諾德上海住宅首子開盤爆冷

樂居新媒體 任時建 中國中鐵房地產旗艦品牌中鐵諾德上海住宅首子——中鐵諾德璟宸開盤失利，認籌率不足2成。跨過首進上海住宅領域的里程碑，中鐵諾德何去何從？

首子失利

時間撥回到2022年12月9日，中鐵諾德璟宸（備案名：辰曜華庭）入市首秀，推出90-130平方米公寓378套，備案均價30000元/平方米，共計57組認籌客戶入圍并參與搖號，認籌率約15.1%，成為2022年上海開盤人氣倒數的樓盤之一。

(相關資料圖)

更有甚者，網上房地產顯示，截至2023年1月29日，中鐵諾德璟宸已售住宅套數48套，去化率約12.7%。也就是說，在開盤后約2個月時間里，該項目整體去化緩慢，去化率甚至還不及當初的認籌率。

實際上，首開失利的中鐵諾德璟宸具備相當的自身優勢。

從配套來看，項目位于上海臨港荷萃路518弄，屬于臨港主城區105現代服務業開放區北區。105片區內擁有約54萬方星空之境海綿公園、星海匯綜合體、二環公園(待建)、上海天文館等配套，同時，105片區近101片區，配套資源基本可以共享。因而，中鐵諾德璟宸周邊配套規劃還是較為豐富的。

從實力來看，中鐵諾德璟宸開發商為上海諾昇城市建設發展有限公司，企查查顯示，山東中鐵諾德房地產開發有限公司持股100%，并由中國中鐵間接持股100%，享有國企光環加持。而且，中鐵諾德號稱中國中鐵旗下房地產旗艦品牌，擁有多年開發經驗。

從競品來看，當前105片區內有國貿象嶼龍湖星璟原、上實望海、雅戈爾星海云境等多個新房項目，其中，中鐵諾德璟宸體量較大且價格較低。

然而，令人遺憾的是，眾多優勢仍沒能挽回中鐵諾德璟宸首秀敗局。

冷熱分化

細細看來，中鐵諾德璟宸的滑鐵盧，可能從拿地之時就已埋下。

2022年6月可謂是中鐵諾德上海高光時刻，其先是以超20億元底價獨立競得自貿區臨港新片區純宅地，隨后又聯手中鐵置業，雙方以超40億元拿下青浦西虹橋純宅地。其中的臨港宅地即是現在的中鐵諾德璟宸，青浦宅地現名中鐵虹橋逸都。

值得一提的是，2022年也是中鐵諾德成立20周年，藉由此次拿地，這家中鐵系房企，首度進軍上海住宅領域，成為企業發展史上的又一里程碑。

在拿地后短短5個月，中鐵虹橋逸都便率先入市，2022年11月項目首開，創下千人搖戰績，平均3組客戶搶一套房，12月加推，搖號參與組數亦遠超房源套數。

而隨后入市的中鐵諾德璟宸并沒能復制中鐵虹橋逸都的開盤盛況，兩盤對比，呈現出一熱銷一爆冷的分化局面，人氣更是天壤之別。其中一個非常重要的因素，就是區位。

中鐵諾德璟宸所在的臨港板塊，在2021年-2022年經歷了由熱轉冷的變化。尤其是2021年臨港宅地密集出讓之后，2022年臨港多盤齊發，成為上海新房供應大戶，再加上2022年上海前后8批次新房大水漫灌，加劇內卷。從開盤結果來看，臨港身為發展中板塊，雖有重磅規劃加持，仍不敵成熟板塊。

對此，有專家指出，首先，臨港新房供應較為充分，市場需求消化迅速，一時半會無法接續，板塊熱度回歸理性。其次，密集開盤之下，一些資金充足的購房者，選擇更為成熟的板塊也是情理之中。

步入2023，中鐵諾德璟宸能否扭轉戰局？中鐵諾德上海又將如何破解冷熱分化之勢？樂居新媒體將持續關注。

標簽： 上海住宅 中國中鐵

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