上海中原地產市場分析師盧文曦:上海樓市正在復蘇 上半年迎來置業窗口期

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1.近期，房地產利好消息頻傳，您有觀察到上海樓市回暖的跡象嗎？請為我們介紹一下。

上海樓市確有回暖，無論是周度報價指數，還是掛牌房源量，都有顯著回升。二手房每周掛牌量已迅速恢復至正常區間，并接近區間高點位置。掛牌指數已接近正強弱指標，恢復明顯。

同時，現在上海不少樓盤看房客眾多，甚至周一到周五工作日期間，也一度出現擁擠。一到周末，房產中介幾乎全員出動，蓄客、帶看等等。就連房地產招聘，也是人數眾多。種種跡象都表明，上海樓市正在復蘇。

2.從國家到地方，從政策端松綁到金融側支持，房地產市場復蘇迎來新機遇。在此背景下，您認為今年上海新房市場，將呈現怎樣的發展趨勢？

基于上海樓市特性，1月很有可能是今年的底部，2月成交量將反彈，3月表現應該不遜于2月。全年來看，預計上半年觸底企穩，下半年修復性上升。

3.上海二手房市場在數據層面暫緩回暖，放眼全年，您認為這種趨勢是否將延續？2023年上海二手房市場將面臨怎樣的變化？

在今年上海新房供應較多、成交穩定的預期下，與新房形成競爭關系的二手房成交將相對較弱。當然，雖說二手房距離月均成交2萬套仍有落差，但交易量有望超出2022年水平。

4.無論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產業地位，國家層面近期對房地產行業的重視程度有目共睹。您認為，面對當下的契機，開發商應如何調整、優化經營策略，盡快走出低谷？

我們觀察到，部分城市樓盤還想學以前那套，市場一回暖，就慢慢收緊優惠。但現在的市場不同以往了，我們建議能去化的，盡量抓緊時間加速去化，一旦一、二線城市調整政策，三線去化就難了。

5.針對有剛性和改善需求的購房人群，今年上海置業策略分別是什么？請您給出一些建議。

就上海而言，如果購房者積分較高，建議買新不買舊。并且，去年上海新房供應充足，預計今年供應量也將保持高位，上半年新房積分門檻會比較友好。

如果購房者積分不高，又對區域板塊有特殊要求，建議買二手房。相較年前，年后上海二手房議價空間縮小。我個人判斷，當前已接近現階段上海二手房量、價底部。一是因為此前上海二手房量、價已出現較大降幅，二是因為出現法拍房流拍，甚至成交價低于評估價的現象，目前一些質地不好的房源甚至有接近9折的優惠，從以往市場表現來看，基本上就是觸底信號。

所以，對于想買二手房的上海購房者而言，上半年是窗口期。并且，對于上海置換客群，現在帶押過戶等舉措縮短了交易時間，也是置換好時機。

標簽： 預計今年 支柱產業 很有可能

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