【世界聚看點】熱點 | “帶押過戶”在百城全面推廣 風險點有哪些？

3月30日，自然資源部、中國銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(以下簡稱《通知》)，對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。

這意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化、常態化的全面推進。

(資料圖片)

“帶押過戶”到底是什么？“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。該模式主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。

在傳統的二手房交易過程，需要“先贖樓再過戶”：賣方把房貸還清，解除原有抵押，才能辦理過戶手續，而后買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。賣方還清房貸的方式，往往是買方提前支付購房款墊付，或者賣方自行籌措“過橋”資金。

因此，“帶押過戶”不僅是交易流程上的簡化，更針對性解決了傳統二手房交易中籌集資金難、轉貸時間長、資金周轉不安全等痛點問題，便民利企，還有助于降低制度性交易成本。

《通知》發布后，北京迅速跟進，從3月31日起，居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，以降低居民住房交易成本。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，相比其他城市，北京“帶押過戶”有一些創新。比如，政策明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請貸款。不過，買方選擇“帶押過戶”時，不能使用公積金貸款，這需要買賣雙方注意。

廣東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉員指出：“帶押過戶”政策在落地執行中還面臨一些問題：一是推行“帶押過戶”會免除過橋、贖樓、擔保等環節，相關金融機構收益減少，主動開展的積極性低；二是跨行辦理會導致原按揭銀行損失貸款收益，貸款減少引致存款流失。

另外，多環節合并辦理可能出現業主“一房二賣”，銀行抵押權落空，買方付了款(首付和按揭)無法獲得產權，房子過了戶賣方收不到款等。當房屋產權或交易存在瑕疵、房屋評估值異動，當買賣雙方存在誠信問題，如賣方隱瞞房屋糾紛，買方資信不夠等，上述風險客觀存在。

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師給買賣雙方建議提出建議，

首先，不論哪一方，都必須詳細了解當地的帶押過戶具體政策，最好到不動產登記中心詳細詢問溝通。不同的城市，細化的操作可能有所不同，千萬不要簡單地上網溜達下就自以為很清楚了。

其次，對于購房人而言，雖然可以實現過戶，實際上是購房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內，即使實現了過戶，自己所購買的房子還處于之前抵押權的設定狀態，對之前賣方的債務承擔抵押擔保責任。在整個流程中，如果沒有順利實現解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態，并沒有取得“完整意義”上的所有權。所以，如果想帶押過戶，務必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細化，涉及到的銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差。

再次，務必注意核實擬購買的房屋是否可以帶押過戶。根據民法典相關規定，雖然抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，但是當事人另有約定的，按照其約定。所以，即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產都可以實現。如果之前設定抵押的時候，明確約定了不能轉讓，則約定優先。所以需要提前在不動產登記中心核實清楚，查看下抵押權登記情況，看看是否有約定抵押期間不得轉讓。

作為購房人，建議對賣方做一些基本調查和了解，比如可以通過中國執行信息網查看下賣方是否有執行記錄，或者是否處于失信狀態，盡量避免交易過程中房屋被查封，導致不必要的麻煩。

作為賣方，也需要提前核實購房人的個人征信，提前核實清楚購房人未來的貸款能力，避免后續貸款出問題，不能及時回款解押。

總之，“帶押過戶”對樓市影響幾何還有待觀察。無論如何，這項政策涉及到不動產登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機構等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出現的風險。

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