視訊！丁祖昱評樓市：剛需退潮，豪宅“飄紅”

2023年以來整體樓市陷入脈沖式復蘇行情，2-3月階段性復蘇后，4-5月成交動能持續放緩，隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進入階段性尾聲，改善和高端開啟“接棒”模式。

CRIC數據顯示，雖然5月新房成交環比下挫，但改善和高端市場韌性顯現，改善盤去化顯著優于剛需。

(資料圖片)

從2023年前5月重點關注城市不同總價段成交套數來看，1000-3000萬，3000-5000萬，5000萬以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。

除了中高端市場一直火熱的北京、上海之外，天津、濟南、蘇州、寧波等核心二線城市同樣呈現出改善高端去化優于剛需的特征。

聚焦這些項目的熱銷原因，除了一二手價格倒掛有顯著套利空間之外，還有部分項目因獨特江景、海景或是稀缺學區資源而備受購房者青睞。

我們認為，少數項目熱銷對于當前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后續樓市整體復蘇動能仍將不足。

年初剛需剛改盤帶動 熱度急速攀升

2023年至今，整體樓市經歷多個階段，一季度，樓市熱度快速回升，尤其是3月百城

成交創15個月最高。

CRIC數據顯示，2023年3月，30個重點城市成交規模為2200萬平方米，在2月環比漲幅超4成的基礎上再增27%。

從2023年一季度100個熱銷項目來看，其中剛需、剛改項目占比超過6成，反映年初這一輪市場回暖主要是疫情解封后積壓需求集中入市帶動的，剛需剛改驅動特征明顯。

具體來看，其中有不少項目以面積小、總價低為特征，迎合了剛需剛改置業需求。深圳、南京、鄭州、重慶等前期低迷型城市基本都是依托于剛需剛改需求的集中釋放而實現了短期成交的全面回暖。

以南京為例，2023年一季度的成交結構更趨剛需首置化，總價300萬以下產品占比56%，300-400萬成交占比17%；且項目成交TOP10主力戶型為89-110平。

再如鄭州，以剛需客群主導市場，價格敏感度高，熱銷剛需項目多數存在極大的價格優勢，多數項目與周邊競品價差在1000-3000元/平不等。

還有部分項目依托于春節后增強折扣力度或是分銷點數，也達到了不錯的去化效果。以深圳為例，龍崗的悅時光花園項目推出94折特價房后，來訪量由1月的259組上漲至796組，認購量也由20組上漲至48組。

進入4月，供求均迎來“拐點”，絕對量回歸本輪行情啟動2月時的水平。究其緣由，主要是行業信心尚未完全修復，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。

改善和高端開啟“接棒”模式

隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進入階段性尾聲，改善和高端開啟“接棒”模式。

前5月新房總價1000-3000萬成交持增, 單價15萬元/平以上頂豪倍增

從2023年前5月各城市不同總價段成交套數來看，1000-3000萬，3000-5000萬，5000萬以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。杭州、廈門、東莞、佛山、成都等1000-3000萬豪宅成交套數已然翻番，顯著好于去年同期。

從2023年前5月各城市不同單價段成交套數也不難看出端倪，北京、上海單價15萬元/平以上豪宅成交套數均超過200套，上海豪宅項目云錦東方備案均價16.49萬元/平，而5月14-5月16日三天認購期，有超700組購房者參與認購，認購率達667%，火熱程度可見一般。

細化分析單個項目熱銷原因，我們發現，高端市場火熱并不是毫無緣由，熱銷原因無外乎以下兩點：

一二手價格倒掛，存在顯著的套利空間

目前來看上海、杭州、深圳、廈門等核心區域仍存在一二手價格倒掛現象，以上海為例，近期開盤被緊急叫停的云錦東方項目，雖然備案價16.49萬元/平創上海市新房備案均價新高，但是由于項目周邊二手房均價已超過20萬元/平方米，因此大戶型套利空間高達2000多萬元，因而整體也呈現出“一房難求”的盛況。

綜合來看，短期內隨著剛需剛改退潮，樓市熱度轉降，但是高端項目表現“可圈可點”，韌性逐步顯現：從城市中觀數據來看，大面積段、高總價段產品成交占比穩中有增；從項目去化來看，核心區豪宅項目“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

預判后市，我們認為，隨著套利空間持續收窄，后續投資投機的需求也將逐步退潮，高端市場熱度轉降或將成為大概率事件。而對于其他擁有稀缺學區、景觀資源的高端項目而言，畢竟算是少數，很難拉動市場全面回暖，當前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉。

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