二手房成交持續下行 “愁賣”問題凸顯 賣方市場已變為買方市場

本報告對全國重點城市上半年二手房掛牌量激增現象進行分析，以更好理解該市場熱點和問題本質。我們認為，觀察2023年上半年二手房市場，其最大的熱點問題就是掛牌量激增現象，反映了供求矛盾惡化、交易堵塞的新情況。同時，從歷史長周期角度看，過去二手房總體處于“不愁賣”階段，而現在二手房開始步入“愁賣”階段，這意味著二手房市場已經從賣方市場開始悄然變為買方市場。該階段劃分可供各地政府決策和參考。

一、掛牌總量

(相關資料圖)

1、總體情況

我們選取了全國13個重點城市二手住宅掛牌量的情況。統計顯示，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。這說明，今年上半年二手房出售意愿很強，但由于市場交易遇阻，進而產生了房源激增的問題。

觀察13個城市二手房掛牌情況，可以看出這13個城市均出現了房源激增的現象，說明該問題比較普遍。從絕對規?？?，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規模相對大，6月初分別為22、20和18萬套。同時，對比年初掛牌規模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。我們認為，類似增速說明，二手房供求關系出現了非常重大的變化，即供大于求的矛盾持續凸顯。這也可以解釋為什么當前二手房“越賣越多”的現象。

圖1 全國13城二手住宅掛牌量（套）

2、去化情況

我們觀察到，今年一季度和二季度二手房的行情及心態明顯不同。一季度二手房交易屢屢創新高，市場供求關系非常好。而二季度供求矛盾持續尖銳，市場情緒非常糟糕。據此我們把一季度和二季度二手房的去化情況進行對比。我們定義：一季度二手房去化周期=3月底二手房掛牌量/3月份二手房成交量；二季度二手房去化周期=6月初二手房掛牌量/5月份二手房成交量。

統計顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個月，而二季度該指標為15個月，出現明顯增長。通俗理解是，當前二手房掛牌量激增的情況下，二手房要出手，則交易周期將明顯延長，即增加5個月的時間。而且此類問題在這13個城市中都有所體現。我們認為，二手房出售的難度驟然加大，容易產生恐慌性降價的問題，也會影響房東“賣一買一”的操作。

圖2 全國13城二手住宅去化周期（月）

二、掛牌結構

1、房齡分析

本部分對全國13個城市二手住宅掛牌量進行房齡分析。分析的目的在于，如果房齡過小，那說明存在高位拋售的恐慌心理。若房齡適中，則可能和換房需求積極釋放等有關。若房齡過長，那說明市場上老破小房源的“接盤”情況非常糟糕。

我們將二手房的房齡或樓齡進行五個層次劃分，并據此計算出各個階段房源的占比。統計顯示，五類房齡的房源數量占比分別為：≥30年（5%）、20-30年（17%）、10-20年（45%）、5-10年（27%）和0-5年（6%）。這里有幾點內容值得重點分析。

1）占比最大的為10-20年房齡的房源，此類房源屬于2003年以來新建的房子。這說明目前房源掛牌行為中，并非都是盲目或恐慌性的拋售，而更多是源于真實的換房需求。

2）房齡小于5年的房源，屬于最近幾年高位接盤的項目，目前沒有出現大規模的拋售現象。而房齡超過30年的二手房，其占比也不高，說明目前二手房市面上房源結構還不錯，即不至于出現大量老破小擠占市場的情況。

圖3 全國13城二手住宅掛牌的房齡結構

2、戶型分析

本部分對全國13個城市二手住宅掛牌量進行戶型分析。分析的目的在于，如果戶型較大，說明存在豪宅恐慌性拋售、急于套現的心理。若戶型適中或偏小，說明本身和房屋置換的合理需求釋放有關。

我們將二手住宅的戶型或面積進行七個層次劃分，并據此計算出各個層次房源的占比。統計顯示，五類戶型的房源數量占比分別為：老破小≤30（1%）、小戶型30-60（12%）、剛需主力60-90（40%）、中戶型90-120（29%）、大戶型120-144（12%）、豪華戶型144-180（5%）、頂豪戶型≥180（2%）。這里有幾點內容值得重點分析。

1）從掛牌的主力戶型看，主要為60-90平方米的戶型。此類戶型的房東恰是首次改善型的主力軍。我們認為，疫情三年后潛在的換房需求確實還是存在的，也是充足的，即市場需求沒有萎縮。但由于此類房源掛牌量激增，所以拖累了房屋出手的速度，也影響了一些新房項目的認購速度。

2）關于近期豪宅拋售的現象受到了外界的關注。從此次數據上可以看出，若把豪華戶型和頂豪戶型進行加總，其占比為7%。該比值略高但不夸張，說明存在部分拋售現象但風險可控。

圖4 全國13城二手住宅掛牌的戶型結構

三、結論趨勢

1、市場總結

對今年上半年二手住宅掛牌情況或供應情況進行分析，我們認為，其屬于今年上半年非常重大的問題，尤其需要進行關注。

1）最近幾年二手房的供求狀況發生了非常重大的變化。其中在2020年下半年，很多重點城市二手房出現了“房荒”現象，當時二手房一房難求。而今年二手房則出現了房源激增現象。這種差異和資金流向、市場行情、市場預期等有較大的關聯。

2）從結構分類來看，雖然也存在一些恐慌性拋售或急于套現等情況，但其占比或風險是可控的。而占比較多的則屬于置換需求或換房需求。該市場結構對于政策制定有啟發，即后續如何盤活此類剛需二手盤，同時為改善型置業需求創造更好的環境，是非常關鍵的問題。此類房源的加快流通，對于盤活二手房、激活一手房市場等都有至關重要的作用。

2、政策建議

我們要跳出傳統的二手房降溫視角去理解掛牌激增事件，即從歷史大趨勢的視角理解這個問題。當前二手房行情和2014年那一波降溫潮有很大的區別。過去關于拋售的說法比較少，而現在全國各地都出現了拋售一說。我們認為，過去二手房市場實際上處于“不愁賣”階段，因為當時市場需求總體處于上升階段。而今年上半年則處于“愁賣”階段。這一重大變化或風險需要關注，這也意味著當前二手房市場正悄然從賣方市場轉變為買方市場。基于這一判斷，我們認為，后續對二手房的刺激政策，不應簡單停留在短期政策松綁的視角，而要從中長期二手房盤活和可持續發展的視角進行。唯有這樣，才能有效防范二手房交易風險和金融風險等問題，真正打通二手房交易梗阻，最終促進二手房市場的平穩健康發展。

文章來源：上海易居房地產研究院 研究總監 嚴躍進

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