【天天聚看點】緊鄰森蘭綠地 山姆會員店旁 低密住區森蘭萬安里實探

六批次即將過會，其中位于浦東中環旁的純新盤——森蘭萬安里也將面世。供應愈發稀少的森蘭竟迎來全新供應，吸引了廣泛關注。今天就隨樂居從位置、配套、價格、產品等方面看看項目到底怎么樣吧。

此“森蘭”非彼“森蘭”

(資料圖片)

森蘭萬安里地處中外環間，案名雖帶有“森蘭”二字，但項目并不屬于森蘭國際社區，而是位于森蘭綠地以東的高行鎮核心位置，與森蘭國際社區直線相距約500米，與森蘭綠地同樣直線距離僅約500米，一定程度上能夠享受到森蘭板塊的利好輻射。

而項目名叫森蘭，主要是由于開發商為國企外高橋集團，萬安里是其森蘭系的全新作品。前期打造的森蘭星河灣、森蘭名軒、森蘭壹公館等一系列住宅的產品力有目共睹，森蘭萬安里的品質還是值得期待的。

森蘭萬安里為高行舊集鎮“城中村”改造項目，一期西側緊臨高行街，北側是河道和高行文化公園，東側為配套服務用地，西面是以萬安樓為核心的商業文化軸，規劃有文化創意體驗和摩登時尚街區。

目前項目正在加速施工中，能看到不少施工車輛以及施工人員。由于是一個城市更新項目，所以森蘭萬安里旁邊有大片已拆遷的空地（規劃為萬安里項目二三期），還保留有少量等待拆除的老舊設施，目前看起來整體城市界面一般。當然未來改造完畢之后，城市界面必將得到較大的改善。

山姆會員店旁緊鄰森蘭綠地 但軌交優勢幾乎為0

項目周邊并沒有什么次新房小區，商品房也不多，大多都是安置房，但居住氛圍足夠，同時底商類型十分豐富，包含各種小吃店、便利店等，日常生活還是比較方便的。

森蘭萬安里附近還有不少大型商場，步行可達的范圍內有萬嘉商業廣場、綠地樂和城、山姆會員店等。項目距離萬嘉商業廣場僅約280米，該商場集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多種業態于一體，滿足一站式需求。項目距離山姆會員商店（外高橋保稅區店）約800米，該店不僅是中國的首家旗艦店，也是全球最大的會員商店，購物生活更為便利。

項目周邊還有總建面約15.3萬方的全新復合型商業體森蘭印象城，集購物中心、社區中心、體育中心三種業態為一體，目前已在開工建設中，計劃于2025年竣工。遠一點的還有森蘭商都、city花園城等跨國購物集群等，商業配套方面還是十分齊全的。

森蘭萬安里另一大亮點是得天獨厚的生態優勢，項目距森蘭綠地公園直線僅約500米。森蘭綠地是上海中心城八塊楔形綠地之一，綠地及水域總面積約332公頃，相當于2.5個世紀公園大小，其中綠地262公頃，水域面積約70公頃，是上海中心城區最大的湖泊綠地，居住于此盡享“天然氧吧”，體驗感極佳。當然項目北側還有高行文化公園，步行可達。

文體教育方面，地塊旁邊即是高行文化活動中心，不遠處有東溝幼兒園（新行校區），周邊還有上海市浦東新區高行小學、華高小學、高行中學、上海市浦東模范實驗中學等全齡段教育資源。

然而項目也存在明顯短板——與軌交相距較遠。項目距離地鐵6號線東靖路以及五洲大道站，還有地鐵12號線金京路站，直線距離差不多都是2公里左右。未來還有21號線（在建中），以及崇明線（在建中），同樣直線距離約2公里。軌交路線看起來比較多，但靠步行無法到達，若是日常出行通勤依賴軌交的話還是很不方便的。

自駕出行會比較方便，項目附近有外環高速、楊高北路、周家嘴隧道等主干道，楊高路可直通外高橋自貿試驗區、金橋開發區；周家嘴隧道可直通楊浦區，快速到達五角場商圈。

新房價格吸引力一般但積分或許友好

從新房價格來看，森蘭萬安里的指導價約7.03萬/㎡，與同區域的新盤瑞仕半島璟庭價格一致。然而值得注意的是，瑞仕半島璟庭距離地鐵6號線東靖路站僅600米，步行可達，是個真正的地鐵盤，與森蘭萬安里相比軌交優勢十分明顯。瑞仕半島璟庭一期入圍分達36.31，二期大漲至55.28分，兩期均是日光，后期還有三期等待加推。對比之下，森蘭萬安里的積分或將十分友好。

同樣的價格段，還有唐鎮的華發半島華庭、安高申宸院等品質樓盤，這些項目均位于唐鎮國際住區的核心區，界面高端，也都是妥妥的軌交盤，目前均價也才7.06萬/㎡左右。森蘭萬安里雖緊鄰森蘭國際社區，但界面一般，距離軌交也比較遠，多維對比之下價格并不具有吸引力。

二手房方面，以毗鄰的森蘭國際社區為例，片區內二手成交價普遍較高，森蘭名軒同樣的面積段，當前二手房均價已經超過了11萬/㎡。還有同樣是外高橋集團打造的森蘭星河灣項目，目前二手掛牌價已經突破13萬/㎡。除此之外，還有不少金地、仁恒、綠城等品質項目，二手房價格也都達到了10萬+/㎡。

但如此對比似乎不太有信服力，畢竟森蘭萬安里周邊大多都是動遷房，比如緊鄰的高行馨苑、高行家園等項目，成交價差不多在6萬/㎡左右，并不存在倒掛。雖然品牌力不俗，但未來溢價空間或許并不大，潛力遠沒有森蘭國際社區內的項目高。

低容積率高得房率 居住舒適度極佳

目前森蘭萬安里城市展廳以及樣板間均已開放，設置在森蘭商都附近。項目承襲森蘭系的高質標準，共計8棟10-15F小高層、高層住宅，可售住宅總套數為338套，戶型建面約98-146㎡3-4房。

森蘭萬安里一期容積率僅約1.7，是上海環線內比較少見的低密社區。樓間距闊綽，能夠保證較好的觀景視野，居住體驗感也比較好。所有樓棟均是一梯兩戶，且無連廊設計，進一步提升舒適度。

項目98㎡/100㎡3房戶型得房率約在76%左右，其中100㎡戶型為備受市場熱捧的飛機戶型，三開間朝南，收納空間充足，每個房間均帶有飄窗，空間利用率極高，滿足置業一步到位。而126㎡/146㎡4房戶型的得房率更高，約達78%，功能性更加齊全，居住舒適度更佳。

項目均是精裝交付，但僅配置有大金空調，并沒有新風系統和地暖。灶具、吸油煙機均采用西門子，洗臉臺盆、淋浴龍頭、馬桶等均選用科勒、漢斯格雅等品牌。

綜合來看，目前森蘭萬安里周邊城市界面一般，但未來更新改造完畢之后將會有不小的提升。

項目附近大多是08年左右的動遷房，但并不顯老舊，整體居住氛圍較為濃厚。商業十分豐富，日常購物生活極為便利。同時靠近森蘭綠地，生態氛圍極佳。然而軌交極其不便，日常出行還需依賴自駕。

對比周邊項目，森蘭萬安里的價格并不具備吸引力，二手沒有明顯倒掛，未來溢價空間以及發展潛力也比較小，但積分比較友好。

項目社區規劃合理，十分低密，更顯宜居。戶型設計優質，得房率較高，沒有什么空間浪費，進一步提升利用率以及居住舒適度。

該項目更適合區域內的置換型購房者，或是金橋、外高橋、楊浦等地對軌交無要求的置業群體，以及一些低分置業者。

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