房地產鏈的“起”與“落”|世界觀天下

房地產鏈與經濟之間的依賴關系有何變化，背后驅動邏輯是什么，未來將如何演繹？本文梳理，供參考。

一、地產業鏈條長、影響面廣，對國民經濟貢獻大，但近年來影響趨弱

房地產鏈條長、影響面廣，橫跨多個產業部門。由建筑業和房地產業定義的廣義地產與39個國民經濟部門存在關聯、對經濟周期運行影響較大。其中，建筑活動依賴上游原材料和設備投入、直接消耗系數合計大于0.7，與工業部門聯系緊密；房地產業活動的更依賴于自身投入、直接消耗系數合計不到0.3，與服務業部門聯系更深。

(相關資料圖)

房地產對財政、金融、經濟增長和就業均有重要貢獻，但近年來影響趨弱。土地出讓收入和房地產相關稅對地方廣義財政貢獻達60%、但近年來增長已趨于下行；金融周期與地產周期共振、仍影響一半以上的固定資本形成；地產鏈GDP占比一度超12%、但近年來經濟貢獻率已降至5%以下；房地產建筑吸納就業下降，但房地產業就業保持穩定增長。

二、房地產鏈影響趨弱背后，經濟驅動邏輯和行業驅動邏輯發生變化

房地產鏈與第三產業的聯系增強、與第二產業的聯系減弱。2012年以來，房地產鏈對生產性服務的完全消耗系數增大、對上游原材料的完全消耗系數變小。與此同時，上游原材料對房地產鏈的完全分配系數也逐年變小、而生產性服務對房地產業的完全分配系數則大幅提升。投入產出關系調整下，房地產建筑活動對上游工業品的拉動明顯減弱。

地產依賴關系調整或主要緣于經濟驅動邏輯和行業驅動邏輯的變化。消費對經濟增長貢獻不斷提升、推動第三產業擴張、2020年占GDP比重一度升至54%以上。房地產開發活動也趨勢性走弱，投資占比由高點的27%回落至23%、絕對規模也由14.8萬億元收縮至13.3萬億元。金融監管升級也加速了調整，地產信托余額和債券凈融資額不斷下行。

三、大周期向下，房地產鏈傳統業務面臨“天花板”、服務化轉型增量空間大

地產大周期向下疊加人口結構調整，房地產鏈傳統業務面臨“天花板”。金融對房地產的刺激效果不如以往、房地產開發貸款凈增額和個人住房貸款凈增額均明顯回落。人口結構深度調整，25-44歲人口數量較2015年回落4000萬人、未來剛需或進一步壓縮。需求壓制下、我國商品房庫存水平持續提升，房企大幅減少拿地、開發活動更為保守。

城市更新、產業升級和老齡化驅動下，地產服務需求激增，房地產鏈轉型空間大。我國城鎮化率已經突破65%，進入存量為主的第二階段；國家級產業園區創造了約25%的GDP，未來產業地產開發體量可達76億平方米、租金規模達17000億元；老齡人口占比已達13.5%、而養老服務的供給仍處于較低水平，距離發達國家水平差距較大。

風險提示

政策效果不及預期，行業風險加大，疫情反復。

（趙偉為國金證券首席經濟學家）

文章作者

趙偉

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