樓市調控：尋找控房價與穩增長的平衡點

　　從近期高層表態來看，2017年調控政策仍將持續，在11月初高層關于房地產的會議上，繼續明確提出對房地產進行宏觀調控，各地要丟掉幻想，不能松動，要繼續嚴控，端正態度。此輪調控目的在于“控一線、穩二線”，只有在現有措施效果不及預期的情況下，才會有進一步政策出臺，目前來看可能性不大。預計將會出臺其他措施和指引，促進房地產市場中長期的可持續發展。引發眾多機構對調整導致下滑的擔憂。即將到來的中央經濟工作會議如何定調下一年的政策走向，在控制重點城市房價、加快三四線城市去庫存與穩增長之間尋得平衡，成為輿論關注的焦點。

　　樓市調控對實體經濟的影響，或在2017年繼續發酵。

　　今年9月底到10月初，一、二線熱點城市實施了嚴格的房地產限購限貸措施，對這些地區的房地產銷售和投資產生的影響立竿見影。

　　一些機構認為，一旦明年房地產投資增速下降太快，僅靠新動能和基建投資，將可能難以遏制住經濟下探趨勢。而從近期高層表態來看，2017年調控政策仍將持續。

　　因此，即將到來的中央經濟工作會議，如何定調下一年的政策走向，在控制重點城市房價、加快三四線城市去庫存與穩增長之間尋得平衡，成為輿論關注的焦點。

　　房產投資增速將維持低位

　　2016年第4季度，房地產行業一個令人意外的現象是，盡管一二線城市住宅市場在執行力度空前的調控面前，出現“量價齊跌”的局面，但企業拿地熱情不減，土地市場依舊火熱。

　　來自統計局的數據顯示，10月份下半月在住宅市場方面，北京、天津、上海、成都、鄭州、深圳、廈門7個熱點城市新房價格已經出現下降。同時，中原地產統計顯示，全國54個熱點城市共計成交住宅15.37萬套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

　　11月下旬，福州、廣州、武漢等城市接連拍出高價地塊。11月22日，武漢單日拍出17宗地塊，總成交價約196.86億元。同時，930新政后，北京連續四個地塊出現了開發商為最終勝拍，觸發100%持有地塊住宅用地的條款，企業資金回籠壓力空前。

　　近期銀監會加強監管房地產金融業務，疊加住房市場的收緊態勢和部分企業的非理性拿地，使得各方對明年一旦達到交易量低谷，房企流動性的充裕程度產生疑問。

　　這也令明年的房地產投資增長，面臨較大壓力。

　　鑒于房地產投資對國民經濟增長的重要作用，上述情況也引發了一些機構對2017年經濟下探的擔心。瑞銀證券近期發布報告稱，預計2017 年房地產新開工增速放緩至0-2%，房地產投資增速將從今年的約6%降至更低水平。而房地產調整帶來的下行壓力，將會使得實際 GDP 增速放緩。

　　全國土地利用總體規劃專家組成員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明認為，從宏觀角度而言，全國住房絕對短缺的時代已經結束，房地產行業的外部環境與自身供求結構已經發生重大改變，房地產投資大規模超高速增長的時代已經過去。在新常態下，不能再和過去某些地方一樣，過度重視和追求房地產投資對GDP增長的貢獻。

　　嚴金明預計，2017年審慎的價格監控和信貸政策仍將持續。但在2020年實現全面小康社會的目標下，經濟新常態中出現結構調整、階段性下行的壓力仍然存在，相應政策具體如何制定，還有待觀察。

　　調控手段需細化

　　從目前情況看，2017年樓市調控可能仍將繼續。

　　不過，在本輪調控效果顯著的前提下，未來調控措施進一步加碼的可能性不大。

　　7月26日召開的中央政治局會議提出，要采取正確方略和有效辦法推進五大重點任務，其中去庫存和補短板的指向，要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來。“一億農民進城”、“特色小鎮”等政策已開始落地推進。

　　國家開發銀行行長鄭之杰近日在公開場合表示，下一步國開行將支持棚戶區改造，助力房地產去庫存，繼續加大推動力度，重點支持中西部和東北地區林區、墾區、國有礦區、采煤沉陷區、棚戶區的改造，同時強化加快資金支付，提高資金使用效率，把棚改這一重大民生的好事做好。

　　重慶大學建設管理與房地產學院院長認為，雖然上述問題在政策層面并不存在一個統一的解決方案，但其背后的關鍵是如何改善土地利用效率亟待提高的現狀。

　　他指出，11月23日，國土部發布《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》，提出提高城鎮土地利用效率，升級優化用地結構，這是在土地供求矛盾尖銳的重點城市中短期內改善這一問題的嘗試。但長期看，還需要推動土地規劃與城市規劃的統一，實現多規合一。

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　　原標題：樓市調控：尋找控房價與穩增長的平衡點