鄭州“花樣”措施穩樓市 樓市的“下半場”房企得回歸產品本身

2022年即將過半，國家統計局數據顯示，2022年1~5月全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%;商品房銷售額48337億元，下降31.5%。

在這種市場環境下，“穩樓市”成為今年熱詞。在“因城施策支持剛性和改善性住房需求”的政策基調下，全國各地穩樓市政策密集頒布。

自今年3月起，鄭州陸續出臺一攬子提振樓市的政策，從供應端、市場端、金融端、監管端多個方面，促進樓市穩定健康發展。

政策利好頻出，鄭州“花樣”措施穩樓市

回顧過去半年，鄭州以“19條新政”拉開了今年樓市調控的大幕。3月1日，鄭州市發布《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，共19條政策。業內人士認為，這是全國自2016年調控收緊以來，首個松綁“認房又認貸”的城市。

3月11日，河南省住建廳、人民銀行鄭州中心支行、河南銀保監局等三部門公布《關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》，保障預售資金用于商品房項目工程建設，確保資金安全可控，確保房地產項目竣工交付。

在“房住不炒”主基調之下，鄭州聚焦房地產交易環節，從需求端調整房地產信貸政策，助力房地產市場企穩復蘇。

6月15日，鄭州市人民政府官網發布公告，推動駐鄭各商業銀行全面落實首套房貸款利率執行4.25%的下限標準，促進二套房首付比例降至40%。

6月17日，鄭州航空港實驗區出臺通知，貸款購買首套住房的家庭，首付款比例最低為20%。對擁有一套住房且未結清相應購房貸款的家庭，再次申請商業貸款購買住房，最低首付比例為30%。

6月20日，鄭州市人民政府發布《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)》，使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數。

與此同時，鄭州還擴大青年人才首次購房補貼范圍，將技工院校預備技師、技師按照本科畢業生的標準進行保障，給予2萬元首次購房補貼;將專科畢業生納入保障范圍，給予1萬元首次購房補貼。

這一系列政策，不僅穩信心、穩銷售，也減輕了購房資金成本，鼓勵各類人才購房消費，來促進房地產市場平穩健康發展。

市場迎來短暫回溫，部分政策尚需細化

一系列新政組合拳陸續釋放，鄭州房地產市場正迎來短暫回溫。

從6月13日到6月19日，根據360房產網數據，鄭州全市商品房共計成交2396套，環比上漲5.13%;二手房共計成交1749套，環比上漲12.4%。

鄭州航空港實驗區某樓盤的策劃經理向頂端新聞·河南商報記者表示，6月17日港區出臺新政之后，售樓部的到訪量比之前明顯增加，不少人前來咨詢，成交量也有所好轉。

管城區貝殼門店的一名經紀人表示，進入6月以來，門店里看房的客戶明顯比之前多了，現在利率政策、首付政策都比之前寬松，房價也比前幾年有回調，對二手房客戶利好較大。

但回顧剛剛過去的5月份，受當時疫情影響，樓市整體的銷售數據延續低迷，客戶依然持謹慎的購房態度。

根據鄭州市住房保障和房地產管理局發布的《2022年5月份鄭州市房地產市場銷售情況》，鄭州全市商品房銷售6066套(間)，銷售面積72.8萬平方米，銷售均價11571元/平方米。而去年同期，鄭州全市商品房銷售20288套(間)，銷售面積228.08萬平方米，銷售均價12611元/平方米。

今年5月的銷售數據，遠遠不及去年同期，成交套數減少了14222套，價格降了1040元/平方米。

一位業內人士認為，鄭州一系列穩樓市發展的政策，包括最新的房票安置，還需不斷細化落地。隨著房企融資基本面的恢復，銷售端回暖信號顯現，才能真正提振購房者的信心。

改善性樓盤受追捧，倒逼行業回歸產品

在這種市場環境下，區域和樓盤之間的分化，成為樓市主基調，強者愈強、弱者愈弱的“馬太效應”愈發明顯。

克而瑞數據顯示，鄭州超過83%的項目月均成交在20套以下。在這樣的弱市環境下，高品質的項目，卻能月均成交達200套以上，相當于普通樓盤的10倍。而約5%的熱銷樓盤更是占據了鄭州約30%的成交量。

一組最近的開盤數據，證明了改善性樓盤受追捧。根據克而瑞市場監測，2022年5月26日，華潤幸福里首次開盤，銷售約356套，成交額達19.2億元;6月18日，萬科古翠隱秀首次開盤，銷售約159套，成交額達7.8億元;6月25日，保利大都匯首次開盤，銷售約272套，成交額達6.8億元。

從區域分布來看，這些熱銷項目基本都位于主城四環內，在產品上大多為100平方米起步的大面積戶型，在設計上強調創新和品質。諸如，一些項目提出巨幕橫廳概念，打造270度環景視野的大端廳，這些創新研發設計，讓其在同類競品中脫穎而出。

一位從事研發的地產人士認為，鄭州改善性樓盤的領跑，也將倒逼房地產行業回歸產品，轉變住宅產品的打造邏輯，豐富產品功能，優化居住體驗，有利于鄭州更多高品質樓盤的落地。(頂端新聞·河南商報記者周茜文/圖)

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