實探上海樓市:看房客多到站不下 為什么都去看房？

近兩個月來，上海樓市頻頻爆出“調控加碼”的消息。自國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》后，

上海、杭州、合肥等地紛紛宣布房地產調控政策升級，尤其是杭州、寧波等重點城市二手房指導價調高兩倍以上;同時還出臺了人才落戶新規定，

這在全國也屬于首次……對此，業內人士對一線市場進行走訪調查。7月19日中午至22日下午：在徐匯區一家銀行的“中介朋友圈”上，顯示有不少房源信息顯示“可售”;另一家銀行則發出“暫停辦理按揭貸款”的通知……

一、看房高峰：站不下了

9月19日中午，在位于徐匯區寶山區的一家大型樓盤現場，前來看房的人非常多。該樓盤有近百套公寓產品，房源遍布整個小區。在現場發現，

每個房間的門口都停滿了車輛和等候進場的購房者。工作人員告訴記者，因為近期市場行情較好，不少購房者都愿意過來看房。“我們也不是很擔心今年樓市的整體情況，大家都比較看好今年的市場走勢。”工作人員說。

不過，在7月20日下午3點30分左右，記者離開該樓盤時并沒有看到太多排隊的客戶前來看房;到了晚上8點左右，該樓盤依然沒有出現排隊的客戶。

因此今年市場上的看房高峰已經過去——記者以購房者的身份在現場轉了一圈后發現，大部分購房者已經開始看房了。

1、去哪兒?

從上海市中心出發，自駕前往也很方便。在位于虹橋商務區的上海新國際博覽中心門口，有不少從上海中心城區過來的購房者，也有很多從上海中心城區來的購房者。盡管有些人還在現場等待進場看房，

但已經有很多購房者出現了扎堆的現象。在虹橋商務區的綠地中心，看到這里也是一片熱鬧的景象——由于現場車輛非常多，等待入場的人也不少，每個房間門口都停滿了車輛;但是并沒有出現排隊的情況。

現場工作人員稱，當天來看房的人當中，除了一些中介人員之外，還有一些外地購房者專程過來看房，他們大多是因為看到最近市場行情較好才前來看房的;還有一些外地購房者則是自己過來轉轉，看看是否有其他不錯的樓盤戶型或者位置可以選擇。

2、為什么都去看房?

上述這位工作人員稱，雖然今年以來新房市場行情較好，但大部分購房者還是愿意選擇去買房。“客戶中，有不少是剛畢業的大學生，還有一些剛參加工作不久的白領和企業白領以及一些白領、老人。

他們往往沒有太多收入，買一套大房子的成本較高。”這位工作人員說。不過，也有一些特殊客戶或者潛在購房者，他們愿意選擇來深圳發展。

目前深圳樓市行情較為穩定，且政府對部分熱點板塊出臺了政策和限購措施，深圳購房者相對來說更青睞深圳樓市。但是對于在深圳買房比較難的一些購房者來說，他們還是愿意選擇返回上海。

3、房價漲得多，是否要加急?

在采訪中，也有不少購房者詢問，如果自己在近期沒有上車，是否要加急?對此劉先生表示，最近這段時間，上海的房價漲得太快了。

目前在上海買房子，首付比例是30%左右，貸款期限長達30年，加上貸款利率較高，因此對很多購房者來說難度很大。“雖然房貸利率上漲了一些，但我們還是希望能盡快買房。”劉先生說。此外對于很多購房者來說，

如果近期確實需要上車買個學區房的話，可以考慮多幾個樓盤，多了解一些樓盤的信息;如果實在沒有必要，也可以等以后再上車。

4、價格低，到底要不要考慮一下其他因素?

在現場看到，雖然公寓產品銷售火爆，但也有不少購房者對該產品并不感興趣，還是愿意在項目附近的小區轉一圈。在楊浦區的一家大型樓盤現場，

前來看房的購房者們依然停留在項目附近，不少人都再考慮一下要不要出手。一位來自江浙滬地區的購房者告訴記者：“如果是剛需客戶，

我更建議大家在未來3年內出手，因為現在市場上大多數公寓產品是5年后才上市，如果沒有這個預期可能會面臨一些風險，比如說交易不順暢、房屋質量等。

”一位來自崇明區的購房者則表示：“雖然目前市場行情比較好，但是如果以后出售遇到問題需要賣出去就比較麻煩了。”不過有購房者表示，

他并不著急在2020年或者2021年出手，主要是因為目前買房成本較高。“如果價格比較低可以考慮買一套較大戶型或者總價低一點、戶型好、總價低一點的房子。”還有購房者表示。

5、市場前景怎么樣?

目前，對于上海樓市未來走勢，業內有不同的看法。一位業內人士認為，今年下半年上海樓市將會有較大可能出現價格和成交量雙降的局面，

預計房價下跌幅度有限，而成交價格有可能會出現一定幅度的增加。“其實今年上海樓市也有調整壓力，目前很多二手房價格在跌，這對于改善購房者來說，也是一種利好。

”上述業內人士表示。而也有業內人士認為：“目前市場上確實有一部分房子出現了上漲的情況，特別是部分熱門板塊出現了部分高價房和高價盤出現了降價現象。

因此在下半年房價下跌可能性較小，但可能會有小幅度上漲。”

二、成交：多盤日光

“我們門店是兩天前剛開的，客戶比較多，今天上午就來了四五個人。”位于徐匯區的一家中介機構工作人員告訴記者，最近該機構接到的咨詢電話較多。

“大家都說現在上海的房地產市場好多了，二手房市場也很火熱。”一位中介機構人員告訴記者。上海中原地產數據顯示:2020年7月8日-7月23日，上海商品房住宅成交面積為44萬方、56萬方......從成交套數來看,6月份月均成交套數為199套、

6月份月均成交套數為219套。成交面積排名前三名的樓盤分別為浦東新區的萬科城、徐匯區的中環印象、嘉定區的綠地華漕。中環印象位于靜安區的中環國際社區6月下旬推出1期134套住宅，

成交194套......7月19日-22日該周成交套數為295套，成交面積121.6萬平方米。7月21日-23日三天內成交套數為293套;7月22日-23日成交量為263套;7月24日-25日累計成交面積121.6萬平方米。

1、月23日，世茂·世茂海上花語成交54套，成交均價83082元/平方米。

該項目位于上海閔行區東川路300號，距離1號線東海大學站約300米;同時距離規劃中的地鐵14號線莘莊站約200米。該項目于2020年4月開盤銷售，當時推出541套精裝住宅，

銷許均價約70000元/平方米--88000元/平方米;2020年7月22日首開推出138組認籌房源，均價85000元/平方米。該項目于2020年4月推出最后一批房源，本次共346套住宅(不含辦公),銷售均價約83200元/平方米;

二期共342套住宅(不含辦公),銷售均價約84600元/平方米;目前已全部售罄。世茂海上花語位于閔行區東川路300號，臨近東川路地鐵站和2號線地鐵10號線世德路站;距離1號線東川路站直線距離約3公里。

項目總建面約8.5萬平方米;其中住宅9.6萬平方米，公寓4.8萬平方米。周邊配套完善、生活便利：東川路658號是上海市第二批舊改項目之一，總建筑面積約40萬平方米。未來周邊還將建成包括：購物中心等綜合商業，

以及社區服務設施;醫院有第二國際醫院、第三中心醫院等多種醫療配套;休閑娛樂設施齊全，有24小時全齡開放圖書館、休閑廣場以及主題公園......規劃中的地鐵10號線莘莊開發區站則距離其約4公里(約10分鐘)。

2、月23日，上海的新房成交量為505套，環比上升96.3%。

據克而瑞數據，截止2022年7月23日，上海新房7月16日-23日三天內成交789套,7月23日-25日三天內成交771套。“現在的新房成交量比較好，說明有很多剛需客戶在觀望這個房子。”該機構工作人員稱，

中環印象在售房源有142套，在售價格為2.8萬-2.9萬/平方米，相比于之前上漲了1萬-2萬元/平方米。在二手房市場上,7月23日，上海二手住宅小區平均掛牌均價為42205元/平方米。從成交量上來看,7月23日該周成交量為263套、7月21日-23日該周成交量為295套、7月22日-23日成交量為263套。

3、月6日，位于奉賢區的中海陸家嘴花園住宅加推138套房源，均價90015元/平方米。

8月5日，該盤加推1號樓、6號樓共計148套房源，均價95000元/平方米。9月5日，該盤加推5號樓共157套房源，均價104306元/平方米......8月9日，位于靜安區的綠地華漕再次加推8號樓、10號樓共計107套洋房房源，均價為177250元/平方米。

8月10日，位于嘉定區的綠地濱江三期再次加推5號樓和10號樓共計138套商鋪及7號樓、8號樓共計297套住宅......上述新房加推和成交量均高于去年同期。

“受疫情影響，今年上半年以來市場需求低迷、開發商拿地意愿不足。但近期我們看到不少客戶前來咨詢、看房、認購、簽約......”上海中原地產分析師沈昕告訴記者。

4、月23日，綠地·未來城 A區入市418套房源，均價93150元/平方米;

B區入市286套房源，均價84300元/平方米。兩個項目價格均比2019年下半年的開盤均價有一定漲幅，其中 A、 B兩個項目均價在6.7萬/平方米左右。

不過，與今年6月開盤的幾個盤相比, B項目漲幅更大。7月23日入市493套房源、均價為6.7萬/平方米、去化率41%。7月24日-25日三天內三個樓盤累計簽約236套、累計簽約面積142.4萬平方米、累計簽約金額73.6億元。

與之相比, A區僅在售589套房源，成交了242套; B區僅售562套房源、成交了271套。不過對于價格較為敏感的購房者來說，這兩個盤也是可以考慮的選擇。

5、月26日，位于嘉定區的中環印象推出一期124套房源;

8月1日，位于徐匯區的綠地華漕推出二期178套房源。同日，位于嘉定區的中海海珀天璽推出二期115套房源;

同樣位于嘉定區的中海海珀天璽同樣推出二期106套房源。值得注意的是，上述四盤均為6月30日前取得預售證當天推出購房房源。

此外,6月30日-7月20日四盤累計獲預售證達到392套、累計售房936套;7月21日-24日累計獲預售證為322套、累計售房877套;7月25日-26日累計獲預售證為437套、累計售房322套!可見上海樓市總體處于回暖態勢之中。

三、二手房：熱度難消，議價空間增大

“我在一家中介門店看到有一套135萬的房子掛牌。”該中介門店經理告訴記者，在這個周末，該門店已有不少業主“主動”降價、議價，“在這之前價格一直沒有漲過。”記者隨后又來到該中介門店看到了兩套類似的房源：

一套是位于徐匯區楊高南路上的一套153平方米的小戶型;另一套是位于虹口區北外灘的136平方米的大套房。其中兩套掛牌價分別為1130萬和1150萬，而這兩套小戶型在其他中介門店并沒有掛出類似的掛牌價格。

“我們門店現在都是正常掛牌的房源。”該中介門店經理告訴記者，近期看房者較多的原因是市場供需關系發生變化：“我這套房子已經有兩年沒有賣出過了，之前很少有人買這套房的。”記者隨后走訪了虹口區、

徐匯區及浦東新區多個區域發現，近段時間市場成交活躍。據鏈家地產的統計數據顯示:2020年7月下旬至今，上海各區市場累計成交54.33萬平方米;

其中靜安區網簽14.97萬立方米、排名第一(6月網簽數據為12.56萬平方米);浦東新區網簽10.74萬立方米、排名第二(6月網簽數據為7.32萬平方米)。

1、虹口區

記者走訪了虹口區多個小區發現，房源掛牌量均比較多。記者在虹口區一小區發現，該小區目前掛牌房源均為中高檔小區，

均價約為每平方米6萬元以上。而在一樓的商鋪內，記者也發現有部分房源可供選擇，主要是為出租或自住人群提供房屋出租服務。“現在還是有不少業主愿意降價或者找人接盤。”上述中介門店經理稱，

目前虹口區有近十套單價在百萬以上或面積超過300平方米、總價超過1000萬元的房源。有一套單價110萬元/平方米-130萬元/平方米的房源甚至掛出了近三個月最低成交單價約105萬元/平方米-116萬元/平方米。

2、徐匯區

在“小陽春”行情的帶動下，徐匯區二手房市場依舊熱度不減，據鏈家地產統計數據顯示:2020年7月下旬至今，徐匯區累計成交房源2451套。其中，楊高南路上的這套153平方米的小戶型房源成交均價為15999元/平方米，

在楊高南路附近已經成為不少購房者的“心頭好”。“我一看就是想要這套小戶型的。”王先生告訴記者：根據自己所在小區當前均價來看,153平方米的這套房源掛牌價格為135.5萬元左右。該小區位于楊高南路上，

距離地鐵7號線楊樹浦路站僅約400米。小區周邊生活配套成熟，可滿足日常生活所需。

3、浦東新區

浦東新區二手房市場的成交熱度并不高，但其成交速度卻是同區域無法比擬的。7月25日，記者走訪了浦東新區某二手中介門店看到，最近不少業主都在積極降價處理。該中介門店負責人表示：“目前看房者一般都比較著急，

如果看到合適的價位會立馬議價，一般會給出個5成左右的優惠。”“很多客戶都比較著急賣掉房子，但在看房后也不一定就會馬上就賣掉。!現在看房者多也是因為客戶著急賣掉房子而造成的。”該負責人表示，

“客戶想盡快賣掉房子而急于賣掉也是正常情況。”據了解，該門店大部分房源都是熱門樓盤，比如有一套“熱門盤”掛出的報價為700萬元，而其他兩套房源掛牌價分別為650萬元和60萬元。

四、新盤上市節奏較快，網簽價格下調

據了解，上半年全市共新盤推出2058套房源，去化率高達79%。雖然新盤銷售節奏較快，但大部分項目目前仍然以小戶型為主。

據統計,6月下旬至今，全市共有16個項目加推了768套房源(不含徐匯新場鎮1個項目),供應量比去年同期增長了80%左右。其中,9家樓盤有小戶型房源放出;3個項目有小戶型房源無人認領。

值得注意的是：在上半年累計成交了460套的基礎上,7月以來全市網簽量同比降幅達50%。據業內統計,7月至今(截至9月15日)全市共網簽9422套房源，

相比于6月減少了186套;其中徐匯新場鎮、浦東新區和嘉定三個區域的新房日均成交套數較前期下降幅度超過50%。

1、銷售回暖，有開發商開始打折促銷：普宅總價下調明顯

據記者了解，近期部分開發商開始打折促銷，普宅降價明顯。如位于青浦區的上海紫御府今年7月推出了2種戶型的108套房源(120㎡和134㎡兩種戶型),單價從8.6萬元/㎡下調至6.5萬元/㎡(折后);而位于青浦區的紫御花園單價則從8.4萬元/㎡下調至6.3萬元/㎡。

而位于浦東新區的世紀榮園和融創?上海之光都紛紛推出了9.8折優惠活動，總價則分別下調了10萬元/O和8萬元/O;此外，位于普陀區和寶山區等中心城區的開發商也開始推出更多優惠。普宅價格下調明顯：

普宅降價明顯的項目多為市中心高價區域或核心區域、高端項目或改善型項目。如位于浦東新區和徐匯區高端區域的世紀榮園推出了88至139㎡(5至6室)房源;位于寶山區板塊的世紀榮園推出了188㎡(7室)房源。

2、新房市場回暖，購房者心態樂觀，對未來市場信心增強

雖然最近幾周新房成交量出現了明顯下滑，但近期來看，成交回暖現象較為明顯。根據中國房地產測評中心發布的數據,

8月上海新房銷售面積環比上漲4.5%,漲幅比6月擴大1.9個百分點;且新房交易量同比上漲41.3%,增速比6月加快0.7個百分點。其中，住宅銷量同比上漲44.8%;商業零售成交面積同比下降10.4%;而住宅成交量則同比上漲了30.7%。

可以看到今年上半年上海住宅成交量走勢與全國市場基本保持一致。而在這一基礎上，購房者心態也相對樂觀。有購房者表示：“雖然最近幾個月二手房市場明顯下滑，但從目前樓市成交情況來看，成交量出現了明顯回升態勢。

”此外也有購房者認為：“隨著新房庫存的減少以及未來新房供應量的增加，新房市場將進一步回暖，并且對市場信心增強”。

3、中介公司主動讓利，部分地區報價下調;

一位中介人員告訴記者，近期他和同事一起負責小區里20多個樓盤，每個月幾乎都能接到20多個買房咨詢電話。

“客戶的觀望情緒比較強烈，成交也比較慢。”這位中介人員稱：“在當前市場環境下，買房人和中介公司都不希望看到自己的房子賣不出去，所以都希望能夠通過讓利來吸引客戶來買房。”與他們同行者中有人稱其“主動讓利”不同，

有的中介人員表示他們自己不主動讓利的話，不會給出更低比例的傭金獎勵或者折扣，而且最近行情不好，只能下調報價。在某中介門店見到記者時表示：“我們也只能是把優惠幅度再降一點、給到客戶一些優惠價格和折扣空間，

并且不會把價格降得太低。”“現在很多樓盤都是打折賣房子了，都是讓客戶來交定金簽合同，雖然我們沒辦法在定金里扣除傭金，但起碼能讓客戶省下一部分錢。”某中介人員告訴記者。

4、部分熱點樓盤二手房均價下調超2%。

與新盤集中推售價格下調相反，不少熱點區域的二手房價格則出現下調，部分甚至出現下調幅度超2%的情況。走訪中發現：

嘉定的世茂璀璨天地(世茂錦悅)、浦東的新里嘉園(世茂星悅)、閔行的東方御園(東方御府)、浦東的金橋大運御城(金橋大運御府)等幾個熱門板塊二手房都出現了不同程度下降。

此外，黃浦、長寧、虹口、普陀、浦東等地新房與二手房價格差均超過了5%。在位于楊浦區吳中路板塊內的綠地鉑悅公館里，記者見到了正在看房的陳女士和周先生兩位客戶。陳女士告訴記者：“我這是在9月初看房以來，

價格下降幅度最大的一筆成交了!”周先生稱：“看房期間發現價格確實在下降了!”兩位客戶也稱：“我們沒有任何理由漲價呀!

”經發現：在浦東新區的新里嘉園和徐匯區的金橋大運御城分別有兩個樓盤的二手房源掛牌量都較大;而在楊浦區的徐匯中城嘉園只有一家樓盤有二手房源掛牌價下調1.6%;而在浦東新區的東方御府更是下調了2%以上!

標簽： 上海樓市 看房客多到站不下 房價漲得多 為什么都去看房

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