雅戈爾星海云境認籌率驟降5成 雅戈爾回歸上海之路坎坷

樂居新媒體 任時建 2022年年底，雅戈爾在上海推出最新項目雅戈爾星海云境，標志著這家跨界企業時隔十多年再次回到上海。本該驚艷的回歸之作，卻恰逢臨港樓市退潮，項目認籌率驟降50%，滑入上海全年低認籌樓盤行列。

認籌率驟降5成

僅僅相隔3個月，雅戈爾星海云境的認籌率便驟降5成，人氣大減。

(相關資料圖)

在2022年末第八批新盤中，雅戈爾星海云境推出二期469套房源，建面約76-140平，均價約33000元/平方米，共121組參與認籌搖號，認籌率為25.8%。

而在9月的首開中，雅戈爾星海云境共推出476套房源，建面約76-138平方米，均價約33000元/平方米，共341組參與認籌，彼時的認籌數雖也未超過房源數，但達到了71.6%。

二期的迅速降溫，同樣影響到整體去化水平。網上房地產顯示，截至2023年2月1日，雅戈爾星海云境兩期共945套住宅，已售住宅358套，可售住宅587套，整體去化率約38%。歷時約四個月，去化率不及一半，整體速度較慢。

但從配套及周邊環境看，項目實際有不少優勢。項目位于滴水湖2.5環帶上，公園首排位置，直面54萬星空之境海綿公園，項目所在的105片區擁有臨港已落成的多個規劃項目，如星海匯綜合體、上海天文館等。交通上，項目距離16號線滴水湖站約2.2公里，步行雖較遠，但距在線的兩港快線直線距離約700米，未來也將成為軌交盤。此外距臨港主要商場之一愛情海購物公園約2公里，本身也自帶底商，可以滿足基本生活需求。

該項目開發公司為上海雅原置業有限公司，由雅戈爾旗下地產業務平臺雅戈爾置業控股有限公司100%持股，并由雅戈爾置業董事長、地產業務負責人張紀原掌舵。

然而這個本該重繪雅戈爾上海版圖的歸來之作卻反響平平，不得不說是一大遺憾。

臨港由熱轉冷

可能雅戈爾也無法預料到，在彼時還十分火熱的臨港樓市，在其推盤時期已截然不同，并由熱轉冷。雅戈爾星海云境也正是這一轉折點后諸多樓盤開盤的縮影。

與雅戈爾星海云境同區位的中鐵諾德璟宸、上實望海同樣未取得很理想的開盤成績，其中中鐵諾德璟宸378套房的認籌率甚至不足2成，上實望海稍好，340套房認籌率約60%。

中鐵諾德璟宸或許“敗”在遠離滴水湖，但從雅戈爾星海云境二期的搖號情況看，離核心區較近這一優勢也已后勁不足。在整個區域樓市退潮的情況下，很難再吸引足夠的購房者。

臨港樓市的轉冷或由多重因素造成。業內人士認為，2021年是臨港土拍大年，臨港宅地供應的充足，促進了2022年臨港新房推盤潮。而全年上海整體的推盤節奏又十分密集，新房競爭白熱化，購房者選擇面廣泛。臨港雖有重大規劃和發展空間，但目前難與成熟板塊匹敵。

也有專家認為，從供應看，臨港新房供應充足，市場需求消化迅速，但缺乏大量人口導入造成一時無法接續后續房源消化，板塊熱度回歸理性。

雅戈爾星海云境兩次認籌的較大差異，同樣是理性回歸與熱度退潮的表現。

回歸之作失利

離上次在上海拿地已過去十多年，雅戈爾的回歸多少帶來了驚喜。站在2021年看，臨港或許是個機會更大的選擇，但市場的風云變幻讓雅戈爾錯失了最佳的重新亮相舞臺。

2021年上海第二批土拍中，雅戈爾擊敗象嶼&國貿聯合體以17.5618 億元拿下自貿區臨港新片區 PDC1-0103 單元 A01-02 地塊，溢價 9.5%，成交樓面價15836元/平方米，即雅戈爾星海云境。據悉，雅戈爾拿下這幅地的金額超過了其當年上半年的凈利潤（16.4億），可見其對上海的看好。

或是秉持對十多年后的回歸之作細致打磨的態度，雅戈爾星海云境直至拿地377天后才取得預售證，在“快周轉”模式盛行的當下顯得獨樹一幟。但目前來看，項目銷售并不及預期，這讓雅戈爾在上海住宅領域的未來充滿未知。

回望十三年前，雅戈爾也曾在上海風光一時。其拿下的普陀區長風8號項目所在地塊樓板價達到了2.6萬/平方米，成為當時長風的“單價地王”。但此后十多年，雅戈爾在上海地產界再無大手筆，直至今日的雅戈爾星海云境。

然而該項目去化的緩慢，將降低雅戈爾房地產板塊未來的營收預期，甚至影響其全年整體營收。因為從近三年的三季度報告看，雅戈爾地產業務占總營收的比重已上升至60%左右，超過了時尚服裝板塊的營收占比。

雖然房地產業務為雅戈爾賺了錢，但在上海，它還沒有迎來豐收。2022年，雅戈爾也未繼續補倉，它的滬上之路還會繼續嗎？樂居新媒體將持續關注。

標簽： 房地產板塊 購物公園

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