【獨家焦點】丁祖昱評樓市：房企投資復蘇？這三個關鍵信號很重要

2月，不少城市開啟了2023年首輪集中供地，整體呈現出點狀回暖態勢。

比如杭州，溢價率9.3%，熱門地塊吸引60家房企參與搖號。

(相關資料圖)

此外，蘇州園區一宗地塊，經過多達65輪競拍，競價不到2分鐘便觸及最高限價，參與現場搖號競買人多達31家。

優質地塊供給增加，帶動了當前土地市場的熱度，那么房企投資積極性恢復到底如何？

我們從克而瑞研究中心發布的1-2月房地產企業新增貨值榜發現，百強房企前2月有拿地的數量是21家，對比1月增加了18家。也就是說，前2月，仍有八成百強房企尚未有投資動作。

判斷房企投資是否回暖，有三個關鍵信號：一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業數量增多，溢價率持續走高，三則是規模民企的投資復蘇。目前來看，無論是市場端，還是房企端，回暖只是點狀的、局部的，熱度能否延續仍有賴于樓市回暖情況。

2月土地市場成交規模延續低位。

CRIC數據顯示，2月全國300城經營性土地總成交建面合計4183萬平方米，同環比分別下降2%和4%；成交總價1280億元，環比上漲46.6%，同比增長5.6%。

整體溢價率水平回升至5.38%，較上月增加1.28個百分點，整體溢價率接近近一年高點。尤其是北京、杭州和蘇州集中供地表現，為沉寂已久的土地市場增添了不小的市場熱度。

但從各城市內部來看，封頂溢價的仍然只是少數優質地塊，多數普通地塊仍是底價成交。城市內部依然冷熱分化。而其他城市，底價成交仍然是常態。

也就是說，部分城市回暖也只是點狀的，而非全局。

部分核心城市集中供地的影響下，企業投資表現較1月末有顯著提升。

首先表現在投資百強門檻的回升上，二2月末投資百強房企新增土儲貨值門檻為15.5億元，同比微跌4%，但總價、建面百強門檻分別為4億元和15.3萬平方米，同比上漲25%和4%。

但從投資總量上來看，截至2月末的新增土儲貨值、投資金額和建面百強合計分別為3594億、1358億元和2694萬平方米，同比降幅在15-20%之間。2月整體表現與2020年-2021年存在較大落差，也并未回到2022年同期水平。

聚焦銷售百強房企，前2月超過兩成百強房企在土地市場納儲，與1月僅零星百強拿地形成鮮明對比。

百強房企中，前2月排在拿地金額前三名的分別是華潤置地、建發房產和越秀地產。華潤置地是前2月拿地金額唯一破百億的百強房企，而排在第三位的越秀地產拿地金額同比增加了359%，2月初，越秀地產在北京以總價59.1億元拿下兩宗熱門地塊。

不過截至2月末，萬科、龍湖、中海、金地等集中供地常客前兩月仍未有斬獲。一方面，與企業投拓節奏、城市選擇有關系，另一方面也與核心城市競拍搖號規則下的“運氣”有關。

此外，前2月在熱點城市土拍表現中，房企投資還表現出城投托底拿地逐漸隱退、民企投資呈現弱復蘇的特征。

除新城、建業等去年幾乎未拿地的企業開始參拍，在蘇州、杭州的集中土拍中，本地民企投資有所恢復，尤其是浙系民企濱江、偉星、中天美好等在杭州土地市場表現較為突出，其中偉星和中天美好拿地銷售比均超過了0.4。

實際上，在熱點城市城投拿地比例確實在降低，但多數是建立在地塊供應減少、優質地塊比例提升的條件基礎上，相較之下，三四線城市則更多以城投為主。

在政策寬松和銷售回暖以及優質地塊供應之下，核心城市首輪土拍熱度還會繼續回升，但上半年房企的投資壓力依然不容小覷，投資全面回暖仍存在很大難度。

綜合而言，我們認為判斷投資回暖有三個信號，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業數量增多，溢價率持續走高，三則是規模民企的投資復蘇。

目前已經出現了一些積極信號，比如部分民企參與到土拍中并有所斬獲，百強房企拿地比例恢復至兩成，但后續能否延續取決于企業自身的經營狀況，未來的土地市場大概率還是會呈現點狀回暖的趨勢，城市內部板塊也將愈發分化。

標簽： 土地市場 萬平方米 華潤置地

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