丁祖昱評樓市：市場預期轉好 房地產市場有望逐步企穩

2023年至今，房地產市場回暖，2月行業數據筑底趨穩、百城新房成交同環比皆漲5成，單月規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌。

分城市來看，部分城市來訪、去化回升，如北京、上海、成都、武漢、重慶等。

3月即將過去，從目前來看，這些點狀復蘇的城市成色各不相同，其中，北京、上海、成都等熱點城市穩了；廣州、武漢等城市接下來一段時間內成交仍有上行空間，但后續若漲價或取消優惠，在無政策利好疊加刺激下，可能會有壓力。與此同時，還有部分熱點城市回暖持續性存疑。

(資料圖)

當前房地產市場仍處在調整階段，居民購房情緒仍不積極，后續整體新房銷售規模和增速回升的持續性或將不足，部分城市保持“熱點恒熱”。長期來看，隨著整體經濟逐步改善，市場預期轉好，房地產市場有望逐步企穩。

2022年下半年至今，房地產市場壓力巨大，關鍵指標連續多個月下滑。2023年3月15日上午，國家統計局公布了2023年1-2月宏觀經濟和房地產行業數據。國民經濟整體向好，經濟運行企穩回升。整體房地產市場也出現積極變化，市場銷售轉暖、投資端降幅明顯收窄。

從具體數據來看，1-2月全國商品房市場出現點狀回暖。住宅品類尤為突出，1-2月商品住宅銷售面積同比下降0.6%，銷售額同比上漲3.5%。重慶、長沙、鄭州、廈門等弱二線城市以及徐州、淮安等三四線城市出現點狀復蘇。

行業數據公布后不久，3月17日中國人民銀行宣布降準，決定于2023年3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），預計向銀行體系釋放中長期流動性約5500億元，給整體市場再加一針強心劑。

在中央持續釋放利好預期的同時，地方層面也有多個城市推出放松政策，包含放松限購、放松限貸、放松限價、放寬公積金貸款、稅費減免、購房補貼等。

在這些利好政策的推動下，70個大中城市房價止跌回升，百城新房成交同環比皆漲5成，不少城市來訪、去化回升。

從目前復蘇的城市來看，成色各不相同。一線城市中的北京和上海，受供應限制，市場后續還將持續釋放需求，整體熱度維持高位。如2023年上海第一、二批次新房供應量約6958套及6855套，明顯低于以往平均約10000套房源的供應量。

二線城市中，南京、蘇州、武漢依托剛需、剛改市場，無論是來訪還是去化都穩中有增。如南京市場2月商品住宅成交結構中，90平方米以下面積段成交占比最高，其次為110-120平方米及100-110平方米面積。

天津不僅剛需、剛改市場復蘇，改善市場也全面回暖。整體市場經過一段時間的低位盤整后，目前已經進入需求集中釋放期。

鄭州、重慶、廈門三城則集中在剛需市場，小面積、低總價項目持續熱線。如重慶，對比2022年及2023年1-2月重慶中心城區住宅成交總價段變化可以看到，總價120萬以內剛需產品份額增長明顯。

三四線城市方面，無錫、常州、東莞、徐州等改善項目表現相對較好，為三四線城市中率先復蘇的城市之一。

綜合以上這些復蘇的城市來看，雖然各自復蘇成色不一，但整體來看，這些城市的回暖共性主要有三大因素：首先，按照歷史規律，因春節返鄉，每年春節后基本都會迎來一輪需求釋放；其次，隨著疫情的全面解綁，在2022年底高峰過去后，也會釋放部分補償性購房需求；最后，在中央持續釋放利好預期，各地政策放松刺激下的加持，短期內市場會有一定的推動作用。

2023年3月即將過去，從目前來看，1-2月點狀回暖的熱點城市部分出現到訪認購量回落的現象。

CRIC數據顯示，截至2023年第12周，各能級成交指數漲跌不一。一線指數環比回升37.77點至129.72，除深圳外，其余三城成交環比均回升。二線成交指數環比下降0.60點至81.34，武漢、成都成交繼續維持高位，青島、重慶回升顯著，但長沙、福州、南京等有所回落。三四線成交指數環比回升8.81點至133.90，佛山、江門、肇慶等成交環比再升并繼續領跑，溫州、東莞等回調。

從點狀回暖城市的持續性來看，接下來“小陽春”熱度或維持，但各大城市將繼續保持分化行情。

其中，北京、上海、成都在持續供應下，熱度或將維持高位。如從北京當前的庫存量及未來潛在供應量來看，順義、豐臺將競爭白熱化，大興、房山、昌平等剛需區域供應量將縮水，取而代之的是剛改首改類產品，剛改、首改類產品競爭激烈且將分化。基于區域內、板塊內“不斷分化”的狀態，預判未來3-6月樓市整體成交表現為“維穩”前提下的“結構性波動”。

廣州和武漢接下來將迎來供應高峰，在這基礎上，4月將延續“小陽春”熱度。但從成交結構上來看，若項目折扣力度收回或是存在漲價跡象，在無政策利好下，那整體市場熱度也將難以為繼。

此外，鄭州、長沙、天津受熱銷項目后續供應不足影響，后續回暖的持續性或將存疑。

2023年至今，房地產市場已經出現了一些積極變化。

銷售市場的回暖主要源于經濟轉暖、防疫調整、剛需購房者抓緊低信貸利率窗口期、積壓購房需求的集中釋放等，但當前居民購房情緒仍不積極。目前已經出現了部分回暖城市熱度回落的現象，因此當前房地產市場還是處在調整階段，后期隨著整體經濟逐步改善，市場預期轉好，房地產市場有望逐步企穩。

對于房企來說，基于區域內、板塊內“不斷分化”的狀態，企業在開工進度、拿證速度方面還需抓緊節奏，以期在競爭分化且內卷的環境中努力跑贏競品。

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