焦點播報:上海樓市顯著回暖 千萬級豪宅需求量飆升 這些板塊價格還在持續上漲！

2023年一季度上海新房市場正在全面復蘇中：供應節奏加快，目前已連推三批次；認購情況火熱，不少項目上演“千人搖”的局面；開盤搖號比接連創下新高，多盤去化表現優異；成交量以及成交價格均有明顯的增長；首輪土拍即將開始，多家房企上演搶地大戰……市場整體來看顯著回暖，“金三銀四”已然來襲。

(資料圖)

供應節奏加快成交漲幅明顯 上海新房一季度表現優異

·成交方面

據上海鏈家研究院的監控數據顯示，一季度全市累計成交金額為1619億，成交套數22205套，與去年同比略有下降，但是累計成交均價以及總價均有上漲。

其中，3月份全市共成交新建商品房9121套，成交金額611億，環比、同比增長明顯。主要是受到供應節奏的影響，大量樓盤在3月份集中開盤使得成交量增長。

剔除供應因素的影響，從認購情況和開盤去化率來看，整體延續了購房者對于新房的認可態度。

第一批集中供應中有超過一半的項目觸發積分，第二批集中供應開盤去化率依然良好，對于熱門板塊、熱門項目，購房者的積極性仍然較高。第三批更是有將近一半的熱門項目入市，預計認購情況和開盤去化將持續向好。

·供應方面

2023年一季度，累計供應金額1146億，供應套數15336套，套均總價747萬元/套，同比增長12%，供應均價66429元/平,同比增長10%。

其中3月份新增供應金額590億，新增供應7976套。

目前上海已有3批次入市，集中供應共有83個項目，合計20617套房源，共約233.6萬方。

與去年前三批次的供應情況相比，項目數量和房源數量減少了三四成；但是從供應節奏來看，今年明顯節奏加快很多，幾乎加快了一倍，預計到年中，供應體量有望超過前兩年。

從今年供應的特點來看，除了推出批次小而密集以外，供應質量明顯更奪人眼球。第一批次主打剛需和剛改，第二、三批次則慷慨的推出了多個位于市區的改善型項目，對進一步帶動市場活力起到積極的作用。

從開盤情況來看，因為每批次供應體量不大，所以一季度開盤套數同比去年下降45%，下滑明顯，但預計到年中時，新增供應量的同比差距有望逐步縮小甚至回正。

·分環線、區域和板塊情況

分環線來看，2023年一季度，成交占比增長主要是外郊環間，占比55%，較去年增加了7個百分點，郊環以外成交占比下滑明顯，占比19%，減少了9個百分點。其中3月份外郊環間成交4417套，占全市總成交量的48%。中外環間最近供應量增加，成交占比20%，占比大幅增長。

從均價來看，2023年一季度，僅外郊環間的均價同比下跌，其余環線均上漲，其中中外環間漲幅最大，同比增加8%。而3月份中外環間成交均價79830元/平，同比下降21%，各環線中跌幅最大。

分區域來看，2023年一季度，累計成交TOP3區域為青浦、嘉定和浦東。成交同比增長的區域為青浦、普陀、嘉定、靜安、閔行和寶山。同時3月份成交量來看，TOP3區域為浦東、松江和寶山，分別成交2678/1119/1025套，均價為64895/50583/50239元/平。

分板塊來看，從一季度的累計成交情況來看，TOP5板塊為徐涇、顧村、馬陸、東外灘和臨港新城。而3月成交量TOP5板塊為曹路、顧村、臨港新城、東外灘和泗涇。

·成交結構

從今年的成交結構來看，90-110平的占比增加較為顯著，達到59%，較去年增加了10個百分點。70-90平的占比下降顯著，占比14%，較去年減少了7個百分點。

從總價段來看，400-600萬和1000萬以上的占比都有增加，400-600萬的占比37%，增加了11個百分點，1000萬以上的占比19%，增加了3個百分點。400萬以下的總價段占比下降。

開盤去化飆升高端需求爆發式增長中心城區領跑全市

從各個維度的數據來看，目前上海購房需求持續釋放，樓市火熱之勢難以抵擋。從一季度3批次入市項目的表現來看，不少項目接連日光，置業熱度也持續高漲。

1批次集中供應25個項目，目前僅1盤未公布認購信息，其中14盤均觸發積分，遠超半數；認購率超過100%的項目達到15個，不少項目上演“千人搖”的局面。

象嶼招商公園1872認購率高達556%，創下上海最高認購率；

華發半島華庭，認購數達1670組+，認購率達到499%；

華發另一品質之作華發古美華府認購組數同樣超1000組；

蟠龍府2期收官房源認購達1140組+，近日開盤全部售罄；

越秀保利嘉悅云上共計推出177套房源，認購率高達431%，同樣開盤即售罄……

2批次雖然觸發積分的項目減少，但不乏中心城區的豪宅項目表現尤為突出：

百匯園收官三期入圍分直超100，達到驚人的106.64，已經遠超前灘海德壹號的100.85分；

差不多價位的前灘百合園，認購率高達448%，雖分成東西兩個地塊，但均觸發積分，入圍分達到86.4分以及97.84分，也超過綠城外灘蘭庭的97.2分；

天匯璽認購組數達到1200組+，認購率達366%；

縵云上海項目，均是2300萬+的大平層產品，僅2.5個小時就火速售罄；

東外灘的瑞仕云曜璟庭同樣千人搖號，認購率達321%；

還有金地西郊悅章二期、中國鐵建·星樾云棲、港城悅領等項目，均是開盤即日光的程度……

3批次同樣有多個熱門項目入市，還有不少紅盤項目接連入市。截至目前雖僅有6盤開啟認購，但已有4盤觸發積分：

其中華發古美華府為今年以來的第二次加推，認購率高達428%，依舊觸發積分，或將比前期還高；

建發璟院認購組數達到驚人的2520+，或將創下今年上海新房認購組數的top1，目前已觸發積分，或將達到70分；

還有接連加推的象嶼招商公園1872北區房源，之前每次開盤均能觸發積分，此次認購組數依舊超千組，堪稱現象級紅盤……

4月以來，還有不少品質純新盤相繼面世，不少售樓處也接連開放，大批置業者涌向售樓處，看房熱情劇增。

比如桃浦智創城的金茂景泰府示范區近日正式開放，約1200+人齊聚現場，熱度飆漲；

同區域的寶華項目也已面世，售樓處現場人潮涌動，看房熱情高漲……

而且按照目前的供應節奏，上海4批次新房也在趕來的路上，或在5月初上會，到時又將上演新一輪的“神仙打架”。

多板塊面臨漲價潮軌交盤持續升溫

上海即將迎來首輪土拍，共計19幅宅地，均是涉宅地塊，總出讓面積達94.4公頃，總起始價達483.406億元。

其中不少板塊的聯動價已突破新高，當然漲價的地塊也有一個共同點——距離軌交極近。軌交旁的地段十分搶手，但也越來越少；軌交盤的熱盤居高不下，但也愈發難搶，所以漲價在所難免。

·徐涇雙軌交旁大熱地塊漲幅直超10% 再刷區域價格新高

徐涇作為大虹橋的核心區域，承接虹橋國際中央商務區的規劃紅利，產業、交通以及各項配套持續升級，當之無愧大熱門板塊。

新盤入市均能觸發積分，去化速度也十分迅速。今年第一季度新房累計成交量第一名就是徐涇，總銷量達2595套，成交均價約達62350元/平，足以可見購房者對于徐涇板塊的認可度之高以及購買力之強，當然新房價格也在不斷上漲中。

以板塊內的爆火項目——蟠龍府為例，每次開盤均能日光，去年入市均價約60000元/平，而蟠龍府2期的價格已增至62000元/平，連開多期，最新的認購率仍能達到245%，依舊觸發積分62.43分。

青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊，該地塊靠近虹橋世界中心，距離國家會展中心也很近，占據虹橋主城區的核心位置，旁邊就是2號線徐涇東站以及17號線諸光路站，地理位置十分優越，房地聯動價也創下新高，達到了69500元/平。

地塊旁即是虹橋璀璨時代項目，均價約63000元/平左右，相比之下漲幅已超過10%。

不過值得注意的是，新地塊的容積率只有1.2，或許將建造低密純墅區，給區域內的改善型購房者帶來不小的選擇。當然板塊內的購買力十分強勁，大面積的別墅產品尤其搶手，未來或將成為新晉頂流項目。

從意向房企來看，不乏建發、招商、中鐵、萬科、國貿、路勁、安徽高速、金茂等在內的24家品牌房企，極具熱度。

而徐涇的另一幅地塊——西虹橋龍聯路北側07-02地塊，房地聯動價為64000元/平，價格幾乎持平，漲幅遠沒有西虹橋小淶港西側52-20地塊那么明顯。

·江橋14號線/嘉閔線地鐵上蓋漲幅約達7.8% 龍湖提前鎖定

北虹橋江橋與徐涇同為虹橋核心區，擁有各項政策、規劃以及虹橋國際中央商務區的利好加持；地理位置優越，交通能級頗高（13號線、14號線，以及嘉閔線），各項配套十分醇熟；并且今年嘉定區還有3塊商辦地塊出讓計劃，未來商業能級將更進一步。

江橋在整個嘉定關注度一直都比較高，同時入市的項目也都極具熱度。去年入市的龍湖南山虹橋天璽領峯，均價57500元/平，認購率高達324%，入圍分達到64.08。該項目旁邊即是南山虹橋領峯，于21年開盤，均價為57000元/平，入圍分同樣超過60，開盤即售罄。同時區域內的二手房已突破7萬，有些已經到達8萬，倒掛也極具吸引力。

江橋斷供許久，最近一次土地出讓是在2021年，由南山和龍湖拿下的江橋北社區地塊，位于14號線、嘉閔線旁，價格約為57500元/平。

此輪1幅宅地出新——嘉定區江橋鎮JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，房地聯動價達到了62000元/平，直追青浦徐涇，同時與板塊內的項目相比，價格漲幅約達7.8%。該地塊靠近地鐵14號線樂秀路站，未來非常可能建成地鐵上蓋TOD商業體，未來或將刷新板塊價格。

·莘莊斷供3年軌交旁臻稀地段價格大漲超30家房企正面競爭

城市副中心的莘莊板塊作斷供許久，區域內最近一次新房供應是在2020年推出的東苑新天地公寓，當時入市均價約為71000元/平。

時隔三年，終于迎來2幅地塊上新，為未來的新房供應市場注入新鮮血液：閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊，以及閔行區莘莊社區MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，聯動價均為8萬元/平，漲幅同樣明顯。

兩幅地塊均屬于莘莊商務區，位置相近，都靠近12號線七莘路站，旁邊即是閔行維景印象城，周邊交通、商業、教育、醫療等配套十分完善，與此同時地塊旁產業園也不少，而且12號線直達漕河涇，未來根本不愁賣。

從意向房企來看，這兩幅地塊都有約30家左右的房企報名，包含建發、華發、中鐵建、保利、越秀、碧桂園、國貿、華僑城、象嶼等，足以可見其空前的熱度。

·大場軌交地塊價格漲幅明顯 15家房企展開搶地大戰

寶山區大場鎮W12-1301單元05-04地塊，聯動價均為63000元/平，出讓地塊靠近15號線豐翔路地鐵站。

地塊旁邊是保利熙悅項目，該項目入市價格差不多為5.1萬左右。而同區域內的大熱紅盤——大華郎香公園映，去年入市價格約57000元/平。相比之下，新地塊同樣上漲明顯。

·西渡新增軌交住宅用地緩解新房供應短缺價格已破4

奉賢區西渡街道D-01-11區域地塊，房地聯動價42850元/平，緊鄰地鐵5號線西渡站，妥妥的軌交盤。

地塊旁邊是中國鐵建香榭國際，高層產品均價約37500元/平，此次地塊房地聯動價上漲比較明顯，當然其距離地鐵站更近，項目體量也不低，給剛需購房者提供不小的置業機會。

臨港區域觸底反彈成交量大漲

當前市場，不管是成交均價，供應均價，還是土拍價格，都有不小的漲幅，那么對于剛需置業者而言，還能買哪里？

數據顯示，不管是一季度累計還是3月的成交量，TOP5板塊里面均出現了臨港新城的身影，成交量大漲。

當然臨港新房供應量也一直保持在高位，并且在1-3批次中，臨港均有熱盤推出，比如位于103片區的鵬瑞·云璟灣項目，隨1批次入市，在多個爆款項目同期入市的情況下，認購率依舊達到了95%，表現算的上優異；2批次中位于102片區的港城悅領首推221套房源，認購率高達177%，或將成為2022年以來臨港新房的最高認購率記錄，更是直接日光清盤……

從目前市場的種種情況來看，臨港板塊異軍突起，熱度空前，吸引了不少購房者的注意力，其展示出的購買力也愈發強勁。

究其原因，當然離不開高能規劃以及利好政策！

作為和浦東新區、大虹橋同級別的國家級戰略承載地，臨港新片區發展勢頭十分迅猛。十四五規劃明確，到2035年，臨港新片區目標人口將達到250萬，經濟規劃將達到1萬億，等于再造1個浦東！（資料來源：《中國》（上海）自由貿易試驗區臨港新片區國土空間總體規劃（2019-2035年）》）

今年1月底臨港人才筑巢工程發布《前沿產業優秀人才安家補貼政策》，時隔一周再次發布新政——《臨港新片區人才租房補貼實施辦法》，這些實實在在的利好，將進一步提升新片區對人才的吸引力！

3月臨港新片區發布了《臨港新片區人才筑巢工程實施方案》，《方案》從培育前沿產業集群、完善基礎教育配置、加大醫療資源供給、構建高品質生活、優化人才引進政策、實施高層次人才培育、吸引集聚青年人才、強化產業人才扶持、加強人才安居保障、塑造人才服務品牌等10個方面提出了系統性人才發展支持舉措，加快形成引才聚才“強磁場”。

政策利好，也將吸引到大量的人才入駐與集聚。

·臨港105片區搶占陸家嘴2.0

當前臨港105片區當屬最熱片區，是滴水湖地區開發強度更高、城市界面更新的一個片區，以開放樞紐為核心的地區中心，主打金融聚集。

其本身規劃能級頗高，根據規劃105片區集聚自貿區開放型核心功能，將重點布局新型貿易、跨境金融、總部經濟、航運服務等功能，將與陸家嘴、外灘等金融集聚區錯位發展，開啟臨港金融新時代，堪稱陸家嘴2.0升級版。

同時憑借兩港快線，熱度更是持續走高。兩港快線為市域鐵路，速度為普通地鐵的兩倍，設計時速高達160km/小時！可迅速到達浦東樞紐交通圈，預計2025年通車。一旦通車，可直達浦東國際機場和上海東站，并換乘多條線路，快速到達金橋、張江、陸家嘴、徐家匯等多個重點板塊，潛力無限。

除了金融與交通，105片區的城市資源能級也在不斷升級。按照“全域統籌、區域聯動、生態宜居、高端集聚”的建設要求，105區域現代服務業開放區構建以兩港快線站點為核心、功能復合的“一島五區”的空間布局。包括地標建筑、商辦、公園、文化、教育、醫療等全維度配套，未來更將刷新臨港新高度。

3批次中臨港僅一盤入市，即是來自于105片區的臨港天宸。

項目位于105片區核心的中央商務區，占據C位，坐擁無限紅利。緊鄰TOD商辦建筑群以及約54萬方的星空之境海綿公園；與在建中的兩港快線臨港開放區站直線距離僅約350米，步行即可達到，妥妥的地鐵盤；同時項目距離16號線滴水湖站直線距離約2公里。主推建面約99-185㎡3-4房，均價僅約3.3萬/㎡，極具性價比。

·臨港102片區更為醇熟宜居

102片區是臨港最早開發的區域，目前各項配套也最為醇熟，有港城新天地、百聯臨港生活中心、宜浩晶萃、碧云商業街等成熟商圈；有16號線軌交線路交通便捷；21學校環伺，包括建平學校、明珠學校、冰廠田在內的眾多知名學府，文化氛圍濃厚；如此成熟程度遠遠大于其他幾大片區，整體更顯宜居。

其中四開四捷的頂流紅盤——龍光天曜，即擇址102片區的核心地帶，靠近規劃中的兩港快線和南楓線，未來將雙軌交匯。項目所處的商住教示范區聚集了21所國內幼小中大學校，被大學城環伺。項目也是片區內少有的5個地塊組成的綜合體大盤，總建面約50萬方，整體將打造成為集商業、辦公、社交、娛樂、居住等功能于一體的綜合國際生活住區。項目自身還將建設片區地標級商業體——建面約13萬方的龍光藍鯨世界商業中心，體量遠遠超過臨港萬達廣場和在建中的愛琴海購物公園，未來必將成為整個臨港的商業核心。

項目此次推出約90-128㎡高層以及約120-137㎡疊墅產品，要知道大戶型產品或是疊墅產品在102片區十分稀缺，但又備受追捧，同區域剛剛售罄的港城悅領也是大面積及疊墅產品率先被搶光，所以后期或將又有一番爭搶。

·臨港103片區對標張江2.0

103片區是由科創總部灣+科學家社區+科技創新城組成，在上海“十四五”規劃中，103國際創新協同區定位目標成為“新時代重大前沿科學策源地”，將重點發展人工智能、集成電路、生物醫藥和新一代信息技術產業，在產業類型上與張江極其類似，儼然“張江2.0”版本。

臨港政府在103片區的總投入達約665億元，遠高于其他板塊。目前已吸引中建、中鐵建、光明、長城建設、中交三航局、中國重燃等國企央企，以及科創頭部企業入駐。聚集約360多家實體企業、6家功能型創新平臺簽約、超過5000名科研人員（來源：上海臨港官微）。

未來，千億產業集群將集中在103科創發展片區，導入的人口規模不計其數，發展潛力也不可估量！

目前片區內的鵬瑞云璟灣正在熱銷中，項目擇址科學家社區，坐擁各項利好。交通上，有地鐵16號線；教育上，有上海市浦東新區建平小學、上海市臨港第一中學等優質學校，同時103地塊還規劃有9塊教育用地；商業上，有港城新天地、百聯、港城商業廣場等；醫療上，有上海市第六人民醫院東院（三級甲等）；生態上，有莫比烏斯公園，景觀資源不可多得。

項目是個約28萬方的半島國際社區，兩條自然水系為整個社區帶來了無法復制的天然景觀優勢。同時社區打造綠色建筑三星標準以及超低能耗建筑，品質極佳。推出建面約89-145㎡三房四房，均價約33962元/㎡，有剛需型小戶型產品，也有改善型大面積產品，給予購房者不小的選擇。

近日中國房地產業協會發布《關于舉辦第四屆春季線上房交會的通知》，于4月17日-5月7日，同樂居、天貓好房共同舉辦2023第四屆春季線上房交會。本次房交會將圍繞新房、二手房和租房全領域，基于樂居、天貓好房雙平臺，為開發商、經紀機構提供數字化線上營銷陣地，為廣大消費者提供更真實、更優質、更優惠的購房和租房服務，盡請關注~

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