丁祖昱評樓市：5年期以上LPR為何按兵不動？

2023年8月18日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融支持實體經濟和防范化解金融風險電視會議，強調調整優化房地產信貸政策。

結合8月15日MLF利率下降15個基點，市場預期大概率LPR五年期以上利率也有可能下降10-20個基點。

但從8月21日中國人民銀行公布的最新一期LPR來看，僅1年期下降了10個基點，五年期以上利率并未下降。

(資料圖)

MLF與LPR是有聯動關系的，LPR是每月由18家銀行在央行制定的MLF利率的基礎上加點來報價，再剔除最高報價和最低報價之后取算數平均數，最終形成的價格為每月公布的LPR利率，即LPR利率=央行公開的MLF利率+18家銀行每月報價平均加點。

我們認為，此次LPR五年期利率保持不變受多重因素影響，未來LPR五年期利率仍有下降空間。

2023年8月21日，中國人民銀行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。與上月相比，1年期LPR下降10個基點；5年期以上LPR保持不變。

在此之前，市場普遍預期5年期以上LPR下調，如今預期落空。

市場對5年期以上LPR下調的預期主要與近期政策和央行MLF操作有關。

2023年8月15日，中國人民銀行發布公告稱，為對沖稅期高峰等因素的影響，維護銀行體系流動性合理充裕，8月15日人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）操作，充分滿足了金融機構需求，1年期MLF中標利率從2.65%下調至2.5%，7天逆回購利率從1.90%下調至1.8%。

由于MLF與LPR掛鉤，此次MLF操作利率下降，意味著接下來的1年期和5年期LPR都會再次下調。

2023年8月20日，就在MLF利率下降15個基點后不久，中國人民銀行再次發布公告稱，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會已于8月18日召開金融支持實體經濟和防范化解金融風險電視會議。

會議強調，金融支持實體經濟力度要夠、節奏要穩、結構要優、價格要可持續。要注意挖掘新的信貸增長點，大力支持中小微企業、綠色發展、科技創新、制造業等重點領域，積極推動城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。調整優化房地產信貸政策。要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。發揮好存款利率市場化調整機制的重要作用，增強金融支持實體經濟的可持續性，切實發揮好金融在促消費、穩投資、擴內需中的積極作用。

三部門會議的召開在MLF操作后釋放了強烈的政策信號。也正是基于此，市場上不少人預期5年期以上LPR或將有更大幅度下調。然而最終此次最新報價1年期LPR跟隨下行，5年期以上LPR保持不變。

對此，我們認為，此次5年期以上LPR利率“按兵不動”因素較多，其中最重要的一點，表明目前政策仍然以精細化調整為主。

一方面，1年期調整、5年期以上保持不變，分步調整可以根據實際情況為后續政策釋放預留調整空間。另外一方面，也釋放了決策層對“穩”的訴求。

事實上，7月以來房地產金融政策的調整優化就已備受矚目。

2023年7月28日，住建部重磅發聲：近日住房城鄉建設部倪虹部長召開企業座談會，表示要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

在住建部重磅發聲后，4個一線城市，北京、深圳、廣州、上海先后發聲，將結合實際情況推進落實。隨后，南京、鄭州等多個城市發文“落地”探索。

從目前來看，相關政策可能涉及：降低房貸利率、存量房貸利率調整、降低首付比例、“認房不認貸”等。

尤其是存量房貸利率的調整，2021年底至今，1年期LPR已累計下降40個點，5年期以上LPR已累計下降45個點，已降至歷史低位。但由于存量房貸利率由LPR及合同約定加點共同組成，受房貸發放時市場供需關系影響，部分存量房貸利率加點幅度較高，這就造成了部分存量房貸利率較高的問題。

2023年8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。要求支持房地產市場平穩健康發展。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

這是自7月14日中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回應提問時表示“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”后對存量個人住房貸款利率調整的再次明確。

從目前來看，尚未有具體的存量個人住房貸款利率的方案出臺。因此此次5年期以上LPR的保持不變在一定程度上也是為存量按揭利率調整預留空間。

從目前形勢來看，整體行業仍然處于深度調整期，未來市場供應節奏和政策刺激將影響接下來市場表現。

其中，居民購房信心以及購買力的實質性提升，仍是樓市能否被激活的關鍵，而各城市利好政策的落地是購房信心恢復的重要推動力。

因此寬松將成為接下來調控主旋律。

政策聚焦點主要集中在限購的松綁甚至取消、下調商貸首付比例以及取消認房又認貸、引導落實存量房貸降息、適當放松限價、減稅降費、調降住房交易成本等方面。

若核心一二線能穩步落實局部松綁“四限”，整體新房成交規模有望止跌企穩，但基于當前購買力乏力的事實，也很難再現當年的V型反轉行情。

各城市受改善盤供應影響出現分化行情，后續熱點城市和熱點項目個數減少仍是大概率事件。

綜合來看，此次5年期以上LPR保持不變一方面釋放了決策層對“穩”的訴求，另外一方面也是為存量按揭利率調整預留空間。

而對于整體房地產市場來說，單純調整房貸利率已較難撬動市場復蘇，還需配合政策組合拳，因城施策精準實施。

考慮到優化調整政策從中央發聲到地方落實尚需時日，短期內，行業大概率仍然維持弱復蘇的態勢，隨著政策落地以及城中村改造的加速，未來市場也將逐步回歸平穩健康發展。

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