重磅！四大行集體發布存量房貸利率下調規則 一文看懂你的房貸利率能降多少！

9月7日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行四大行發布《關于存量首套個人住房貸款利率調整的公告》，明確降低存量首套住房貸款利率有關操作細則。

根據各銀行公告，自2023年9月25日起，對于符合條件的存量首套住房貸款，借款人無需提交申請，銀行將于當日統一批量調整。對于“二套轉首套”、當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸、不良貸款歸還積欠本息的房貸借款人，需主動申請調整。

(資料圖片僅供參考)

一、哪些購房者可以享受這一政策？

此次政策顯示，有兩大群體可以享受到降低存量房貸利率的優惠政策。

一是前幾年買過房的，且當時就屬于首套房的。換句話說，如果類似今年9月份又買了房子，那么也不影響原來那套房享受降房貸利率的優惠政策，因為還是屬于首套房。

二是前幾年買房的時候是算作二套房的，但是由于現在各地認房不認貸的政策，或者購房者把其中一套房賣掉了，結果就使得原來的那套房算為首套房了?？偨Y起來，各個購房者只要符合“首套房”標準，那么接下來每個月這套房的月供就會減少，即享受到少還月供的利好。

二、房貸利率如何調整？

目前絕大多數購房者，其房貸利率都是按照“LPR+基點”的方式進行的。

其中LPR是政府規定的，而且金融監管部門隨時有可能調整，購房者和銀行無權調整。

那么可以調整的內容就是基點?；c高，那么計算出來的利率就高；基點低，那么計算出來的利率就低。此次改革，實際上是把“LPR+高基點”調整為“LPR+低基點”。各大銀行發布的規則，本質上就是把各個高基點的購房者進行調整，讓其享受最低的基點。

以上海為例，不同年份購房可享受到的利率下限也有所不同。比如2020年3月買房，當時首套住房貸款利率約為LPR+10BP，按照最新規則目前最低可享受到“LPR-10BP”；比如2023年8月，上海仍執行“認房又認貸”，二套住房貸款利率約為LPR+105BP，目前實行“認房不認貸”，符合“首套房”標準，那么最低可享受到“LPR+35BP”。

9月1日，上海公布首套商業性個人住房貸款利率自律下限，有關情況如下（僅供參考）：

三、具體如何計算？

同樣以上海為例，比如2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。當年購房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現在的規則，其利率可以為“現在的LPR+0基點”，即4.20%+0%=4.2%。如此對比，300萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為334萬、月供17602元。而現在總利息為228萬、月供14671元。如此對比，總利息少支付106萬、月供即每月少還2931元。

若2020年1月期間購房，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR-15基點”。當年購房者的較高利率大概為5.4%。那么按照現在的規則，其利率最低可以做到4.2%-15%=4.05%。如果按此計算，300萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為306萬、月供16846元。而現在總利息為219萬、月供14409元。如此對比，總利息少支付87萬、月供即每月少還2437元。

2021年8月份之后買房的，其利率重新定價規則為從“LPR+高基點”調整為“LPR+35基點”。這個期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%。按照現在的規則，其利率最低可以做到4.2%+35%=4.55%。如果按此計算，300萬貸款本金30年期等額本息，其原來的總利息為293萬、月供為16473元。而現在的總利息為250萬、月供為15290元。如此對比，總利息少支付43萬、月供即每個月少還1183元。

從計算結果來看，減負效應較為明顯。畢竟此前上海執行的是認房又認貸政策，當時房貸利率比較高，利率都是上浮或者基點很高。所以存量房貸利率下調后，房貸壓力將明顯降低。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示：降低存量房貸利率的政策，具有非常大的創新，影響面也非常大。這相當于把全國各地所有購房者的房貸利率都做了一次全面下調，相當于有月供的購房者都會享受到這個優惠政策。此類政策疊加最近的認房不認貸等政策，增強了大家對于房地產市場的信心，有助于促進金融市場的穩定，整個市場情緒也為之提振和積極向好。

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