房企要告高杠桿、高負債、高風險的“三高” 要擁抱健康

日前，貝殼研究院根據上市房企發布的2021年中期報告，整理了一份房企“踩線”情況。在納入統計的85家企業中，有32家房企實現“三道紅線”達標，屬于“綠檔”;32家踩中一條紅線，落入“黃檔”;13家踩中兩條紅線，落入“橙檔”;藍光發展、京投發展、泰禾集團、格力地產等8家企業的三項指標均未達標，踩中三條紅線，落入“紅檔”。

在黃、橙、紅三檔企業中，頭部房企的占比并不低，有的還在降檔，從黃色變成橙色、由橙色變成紅色。當然，也有的企業在提檔，由紅色提為橙色，由橙色提為黃色、由黃色變成綠色。總體上講，情況不是很樂觀，綠檔企業還沒有達到一半，橙色和紅色企業則占據了1/4。

這也意味著，在“房住不炒”定位下，房企真的已經到了三岔路口，前進的方向十分明確，前進的腳步卻很難邁。因為多數房企、特別是頭部房企，都有嚴重的“三高”癥，即高杠桿、高負債、高風險。而“三高”之間，關系十分緊密。用高杠桿壘起的高負債，當然具有高風險。反過來，有高風險的房企，必然具有高負債;高負債的背后，則是高杠桿。

從高速度、高利潤、高發展的“三高”時代，到高杠桿、高負債、高風險的“三高”境地，也就二十年不到的時間。這其中，地方的錯誤政績觀，扮演了非常重要的角色，而房價則成了各方手中的道具。地方用房價上漲吸引投資者，開發商用推動房價上漲逼迫購房者，并誘惑銀行，從而使房價像裝上了發動機，不斷地向上，直至大多數居民購不動房、購不起房，卻又一心一意想著購房。

這樣的場景，顯然不能維持。“房住不炒”定位，既像一記悶棍，打在了開發商頭上，讓開發商深感罪惡在身，也像一副良藥，遞給了地方政府和銀行，讓他們知道了自己的病癥，更像一副清醒劑，讓廣大居民深知追漲購房的危害，以及冷靜對待房價的態度。對開發商而言，高杠桿如果戒不掉，就會讓高負債成為唯一可能，并不斷地累積風險，最終形成高風險。所有列入后三檔的企業，都是“三高”特征非常明顯的企業。紅檔、橙檔企業，則是“三高”已經形成的企業。

眾所周知，如果一個人長期處于“三高”狀態，就極容易生病。特別是心腦血管疾病，就容易發生各種梗塞，甚至危及生命。房企也是如此，如果長期處于“三高”，一旦宏觀經濟環境發生變化，也就不可避免地會出現危機。眼下一些房企發生的危機，就是“三高”的直接后果。管理層設立的“三條紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1，就是為了治療房企“三高”設立的規矩，也是房企防范危機發生必須達到的標準。特別是現金短債比，直接決定企業風險是否會馬上發生。

實際上，無論是綠檔企業還是其他檔企業，在目前的大環境下，都沒有足夠的勇氣說自己沒有風險，沒有能力讓企業處于穩定的狀態。因為，過高的負債讓房企隨時都有資金鏈斷裂的風險。一旦資金鏈出現問題，風險就會立即爆發，且沒有猶豫的時間，沒有喘息的機會。因為，房企的銷售會與形象和信用直接關聯，負面消息一出，住房銷售就會快速下降，繼而讓資金鏈斷裂速度傾刻加快。如此，再大規模的企業，也無力承受。

對房企來說，眼下沒有別的路可走，就是維護好企業形象，加快房產銷售，大力回籠資金，有效降低負債規模、降低資產負債率，同時，穩住賬上現金，讓現金對短期負債的覆蓋率越高越好。在此基礎上，引進戰略投資者，對企業的債權債務關系實施優化，切實讓企業的資產負債率、凈資產負債率都大大下降。

日常生活中有一種很值得關注的現象，那就是同樣兩個人，一個很高很胖，一個不高不胖，一起向前快步走。剛開始，肯定是前者速度更快。但是，不用多長時間，后者就表現出了很強的實力。最終的勝者，一定是后者。因為，他的身體協調性好、負擔也輕。前者協調性差、負擔太重。目前的房企，就是如此。別看頭部房企塊頭很大，實際都是肥肉，是容易給企業帶來問題的肥肉。所以，必須通過強身健體，讓企業強壯起來，而不是虛胖起來。因為，房企的“三高”時代已經結束，需要迎來健康時代。

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