鄭州富邦銘邸二期小區：開發商和業主 誰才有權引進物業公司？

近期，鄭州富邦銘邸二期小區更換物業一事引發網友熱議。2021年10月，小區業主通過臨時業主大會將原來的物業公司解聘，經全體業主投票同意，要求原物業公司限期撤離該小區。2022年2月，在業主已經選定新的物業公司等待入駐時，卻發現開發商引進了新的物業公司。

開發商和業主，誰才有權引進物業公司?如今此事有了新進展。

社區

正在核實業主的真實想法

4月19日，鄭州市園田社區工作人員告訴頂端新聞·河南商報記者，現在是對此前業主的物業招聘表決登記進行核查，一是核查小區業主表決的真實情況;二是社區想通過入戶的方式了解業主的一些意見，看下一步的物業管理怎么去做。

同時，社區工作人員就該小區物業現有問題進行了回復：“如果小區要走規范化的話，首先要成立業委會，讓業委會擔負起小區全體業主的主體責任。”

但如果業主不想成立業委會，可以按照民法典的有關規定，全體業主的三分之二參與表決，超過半數業主同意后，業主可自行招聘物業公司。社區工作人員說，屆時社區將對業主表決簽字情況進行核實，第一核實是不是全體業主的意見，第二就是征求一下小區全體業主的意見，對物業持有什么態度。“如果這些都是小區業主真實的意見，需要換一個業主們信得過的物業公司，那就按照法律的相關規定，社區和辦事處將協助業主向前推進。”

專家

開發商自行引進物業這種操作不合法

此前，河南省住建廳回應，根據民法典的有關規定，沒有業委會也是可以選聘新物業公司的。在沒有業委會的情況下，業主可通過投票選聘新的物業公司。首先要全體業主的三分之二參與表決，其次要半數業主投票同意。

隨后，頂端新聞·河南商報記者從鄭州市住房保障和房地產管理局了解到，依據民法典第九百三十九條的有關規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。如果在不成立業委會的條件下，可根據《河南省業主大會和業主委員會指導規則》第十四條的有關規定，小區業主選聘新的物業公司，需全體業主同意。

一個需要全體業主的三分之二參與表決，超半數業主投票同意，即可更換物業公司，一個需要全體業主同意。那么究竟需要多少業主同意?

鄭州大學法學院楊會永教授表示，開發商自行引進物業這種操作不合法，需要組織全體業主討論表決聘請新物業。在法律法規的適用上，應該優先適用上位法。《河南省業主大會和業主委員會指導規則》發布于2019年11月25日，然而新版民法典是在2021年1月1日正式實施，在該情況下應優先適用民法典。(頂端新聞·河南商報記者郭世杰)

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