合生創展“三道紅線”表現較好 對外投資失利 致營收、凈利雙降

回顧過去的兩年時間，在合生創展的房地產收入中，幾乎每賺取5元收入，就有至少1元來自于杭州灣項目。然而正是這樣一個對合生創展收入起著重要作用的樓盤項目，卻被業主詬病，存在長期停工、監管賬戶資金緊張等諸多問題。

合生創展一改過去兩年的營收、凈利高增長，2021年業績出現“滑鐵盧”，實現營收251.28億元，同比下滑10.6%;實現凈利潤79.79億元，同比下滑28.42%。

而在其背后，原本將在2021年迎來交付大年，預計為收入作出突出貢獻的杭州灣項目，卻完工情況不達預期，僅完成預期計劃不到四成，而這也大大影響了杭州灣項目在2021年的收入結轉。

雖然根據年報，杭州灣項目仍是旗下樓盤項目中的創收主力之一，但2021年杭州灣貢獻收入43.13億港元，較前一年出現小幅縮水。且據業主介紹，該樓盤項目所存在的問題也不在少數，如，長期停工、監管賬戶資金緊張等。

杭州灣貢獻收入下滑背后

項目完工量不足預期四成

一個樓盤項目對于一家房企來說有多重要?

《紅周刊》結合公開信息以及合生創展歷年年報梳理發現，自2014年開始，合生杭州灣國際新城項目(以下簡稱“杭州灣”)開始持續為合生創展創收。且在近兩年時間，僅憑杭州灣這一單項目就貢獻了公司物業收入超五分之一，其中，2020年杭州灣貢獻收入46.85億港元，占公司全年房地產收入的25%;2021年杭州灣貢獻收入43.13億港元，占房地產收入的20%，貢獻收入較前一年有所下滑。

2021年年報直接指出，杭州灣不光是公司剛需改善系列的代表項目之一，也是其在2021年交付的三大主要項目之一。

對房企而言，樓盤項目交付的多少將直接影響其結轉收入的多少。而這也意味著，杭州灣的施工進度、交房進展也將左右合生創展的收入高低。

不過，《紅周刊》對比合生創展2020年年報和2021年年報發現，2021年杭州灣已完工27.71萬平方米，這一完工面積較其在2020年定下的2021年完工計劃76.36萬平方米大打折扣，僅完成原計劃的36.29%，而這或許也是2021年杭州灣貢獻收入下滑的主要原因之一。

為何杭州灣項目的完工情況會和預期計劃相差如此之大?其實早在2021年7月，《紅周刊》就關注到杭州灣項目陷入長期停工的尷尬局面，而這一定程度上會大大增加項目的交付難度。

而業主的反映情況也證實了這一點，一位杭州灣八期業主向《紅周刊》表示，項目停工至今累計15個月之久。

舊問題未決

杭州灣八期仍處長期停工狀態

按照原計劃，杭州灣八期的交房日期為2021年12月30日，杭州灣八期的銷售額也將結轉成為合生創展2021年收入中的一部分。

不過，近期，杭州灣八期業主李先生向《紅周刊》表示，在業主的多次爭取下，杭州灣曾于去年末短暫復工了一段時間，但后續項目仍長期處于停工狀態，業主的復工訴求并未得到有效解決。

《紅周刊》也從寧波市網絡民生服務平臺民生e點通上獲悉，多位杭州灣八期業主均就小區的停工問題進行反映。其中，一位業主在4月30日表示，杭州灣合生國際海汀灣八期停工，已經超過交付期四個月，目前尚未通知何時交付。

對此，5月7日，新區資規建局回復表示，經了解，合生8期建設單位為寧波合生錦城房地產有限公司，施工總承包單位為廣東合創工程總承包有限公司。該項目因施工單位與原勞務公司存在經濟糾紛，導致項目暫時停工。已多次約談合生公司、廣東合創、勞務公司，督促他們盡快處理好雙方經濟糾紛，盡早實現工地復工。

《紅周刊》曾于2021年7月對杭州灣項目停工進行報道，但彼時項目疑似迎來轉機，杭州灣相關工作人員告訴《紅周刊》，項目停工的事情已經報到集團(總部)，且2021年要交付的七期、八期項目已經開始逐步復工。

不過，根據前述業主所反映的情況來看，杭州灣八期長期停工的舊問題并未得到有效解決。

新問題暴露

監管賬戶疑似資金緊張

舊問題尚未解決，新問題又浮出水面。

《紅周刊》獲取的一份《項目剩余工程情況說明》指出，合生杭州灣國際新城0813、0833、0834地塊一期項目(杭州灣八期)自2021年12月9日廣東合創組織新勞務復工后至目前有如下項目未完成，其中包括主體工程中的外墻裝飾工程20%，室內裝飾工程30%，門窗欄桿工程40%，地下部分裝飾工程50%，機電工程10%，消防工程80%和公區裝修工程90%等。

且上述文件還指出，根據監理單位對現成剩余工程量的確認，經合生成本部測算，需完工交付造價全額約8100萬元。

不過陳先生向《紅周刊》表示，在前述文件出具之前，維權業主從寧波杭州灣新區自然資源和規劃建設局查詢發現，截至4月24日，杭州灣八期的剩余工程量為19985萬元，這一數據，明顯高于合生成本部測算的需完工交付造價金額。且據寧波杭州灣新區自然資源和規劃建設局介紹，杭州灣八期的監管賬戶余額僅為1346萬元。

讓陳先生等業主不解的是，按照《寧波市商品房預售資金監管實施細則》第九條規定，商品房預售監管資金范圍為監管項目工程造價的130%，但杭州灣八期的監管賬戶資金卻和原本應該預留的工程造價的130%相差甚遠。業主質疑，疑似項目存在監管賬戶的資金有挪用行為。

4月下旬，杭州灣八期業主和合生創展還曾就杭州灣八期高層的保供保質交付一事進行協商。《紅周刊》從一份該會議的會議紀要獲悉，雙方達成共識，合生公司盡量爭取于2022年5月12日把八期高層剩余工程所需造價總金額匯入對應的資金監管賬號。不過5月12日，《紅周刊》再度和業主代表李先生進行核實時，發現剩余的工程所需造價款并未全部匯入資金監管賬號，仍然存在較大差額。

然而吊詭的是，不同于旗下代表項目杭州灣監管賬戶資金緊張的尷尬局面;根據年報數據，合生創展似乎并不缺錢。截至2021年末，合生創展的現金及銀行存款為363.12億港元，同比上漲22.47%，且“三道紅線”均維持安全范圍內，凈負債率為70%，剔除預收款后的資產負債率為63%，現金短債比1.05。合生創展旗下杭州灣遲遲不開工以及監管賬戶資金缺口較大的背后原因值得探究。

對外投資失利

致營收、凈利雙降

雖然合生創展的“三道紅線”表現較好，但2021年公司的盈利能力卻出現明顯縮水，2021年實現營收251.28億元，同比下滑10.6%;實現凈利潤79.79億元，同比下滑28.42%。

而背后的主要原因在于，公司投資板塊的“滑鐵盧”，2021年，合生創展投資虧損29.65億港元，同比下滑136.92%。年報也指出“相關下降主要是由于投資板塊錄得虧損所致”。

然而，在此之前，投資板塊為合生創展的業績增長貢獻明顯，Wind數據顯示，2020年營收289.33億元，同比增長84.67%;實現凈利潤114.75億元，同比增長43.73%。而與之相對應的是，2020年，公司投資板塊實現營收80.3億港元，占總營收的23%。

合生創展試圖將投資板塊打造成為公司地產板塊以外的第二曲線，公司董事會主席朱桔榕曾公開表示，“希望未來在資本、收益和利潤結構上，住宅地產、商業地產、股權類投資能夠各占三分之一，以實現合生從‘雙輪驅動’到‘三足鼎立’的轉變。”然而如此大波動的業績表現，也讓合生創展的這一“算盤”充滿不確定性。

更加值得一提的是，在公司2021年年報披露之前，合生創展還曾對2021財年核數師進行更換，更換原因同樣劍指投資業務，公告指出，“鑒于普華永道無法就集團的若干股權投資及物業項目的會計處理、集團投資物業的估值等重大事項計劃并執行相應的審計程序，故同意其辭任公司核數師一職，并自1月27日起生效。”

然而，合生創展不光投資板塊受創，地產板塊也存在不確定性。近期，公司發布前四月銷售業績，截至2022年4月30日止4個月，合生創展及其合營公司及聯營公司的總合約銷售金額約105.83億元，同比下降29.10%，其中物業合約銷售約99.59億元，同比下降約29.99%。

而根據2021年年報，公司60%的銷售額主要來自于一線城市。其中，北京及天津在售19個項目，合約銷售額219.09億元，占比52%;上海在售16個項目，合約銷售額90.02億元，占比21%。不難看出北京、上海已然成為合生創展銷售額貢獻的主要城市，但2022年以來，北京、上海等城市受疫情影響較嚴重，一定程度上也會大大增加合生創展在2022年的銷售難度。

標簽： 合生創展杭州灣 杭州灣收入下滑 監管賬戶資金緊張 長期停工狀態

　　 原標題：合生創展“三道紅線”表現較好 對外投資失利 致營收、凈利雙降