地產縮表，龍頭房企也不例外

萬科董事會主席郁亮上周剛在上海傳遞了行業“縮表”信號，龍頭房企陸續披露的三季報，就證明了這一點。

縮表，不僅表現在金融機構和債券市場融資收緊，多家房企爆雷違約，就連萬科、金地等龍頭房企，都出現了凈利潤下滑，或增速放緩、投資收縮的情況。

萬科在10月28日晚間發布的三季報顯示，雖然營收在增長，但凈利潤、毛利率仍同比下跌。

具體來看，萬科在第三季度實現營業收入 1043.7 億元，同比增長 9.7%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比減少23.3%。這使得萬科前三季度累計實現營業收入 2714.9 億元，同比增長 12.4%；實現歸屬于上市公司股東凈利潤 166.9 億元，同比減少 16.0%。

投資者頗為關心的毛利率這一指標則繼續下探。前三季度，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。萬科解釋稱，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。

房地產市場的轉冷，讓萬科的三季度銷售受到明顯影響。在第三季度，萬科房地產開發業務實現合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。

前三個季度里，萬科累計實現合同銷售面積2946.4萬平方米，合同銷售金額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。

在拿地方面，萬科的步伐也謹慎了許多。萬科董事會主席郁亮上周也曾表示，在縮表的背景下，萬科對投資標準有了更高要求，要有特別好的項目才會拿，但萬科沒有停止拿地。

萬科則在三季報中表示，集團堅持量入為出，理性投資。在第三季度，萬科新增37個開發項目，總建筑面積約735.7萬平方米，權益規劃建筑面積約532.4萬平方米。

財報顯示，截至9月底，萬科凈負債率為31.9%；持有貨幣資金1471.1億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和782.9億元。有息負債占總資產的比例為13.6%， 且有息負債中70.6%為長期負債。

萬科凈負債率的數據較中報時的20.2%有所上升。此外在經營支出增加的情況下，萬科的經營性經營性現金流在前三季度得12.2億元，同比大幅下滑96.35%。

為了補充流動性，萬科在財報公布的同日公告稱，董事會決議向股東大會申請授權在不超過人民幣300億元的范圍內發行直接債務融資工具。

萬科表示，預計發行直接債務融資工具的募集資金將用于滿足萬科生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目）等用途。

另一家龍頭房企金地的三季報，也出現凈利下滑。

央企地產商保利同日公布的三季報則相對好些，包括凈利潤在內幾個核心指標增速放緩，毛利率則跌破30%，達29.82%，較去年同期下降4.20個百分點。

而年初爆雷的華夏幸福，前三季度錄得凈虧損134.56億元。

而在這個月的第二輪集中供地中，除了中海等少數房企，大部分房企沒有拿地，恒大更宣布未來10年不拿地、銷售也要從7000億壓降到2000億。

這些都表明，房地產行業的縮表之痛仍在持續。這個時間要多長，沒有人知道。

不過郁亮表示，行業調整陣痛之后，仍有機會。萬科會在困境中守住財務安全線，積蓄能量，等待下一個春天的到來。

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