北京“8萬元+”住宅成交增近4倍 超8萬元均價盤取證無一過關

去年的“930”新政給北京豪宅市場帶來的沖擊可能比預想的更為嚴重。目前來看，在北京“8萬元+”的豪宅市場上，在售項目幾乎都是2016年9月30日之前取得預售許可證的樓盤，而去年“930”新政之后，整盤想以“8萬元+”的預售均價拿下預售證的項目，幾乎未見。

亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，進入2017年以來，尚無整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批，由此可以看出，監管層對于預售價格的監管極為嚴格，而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。

公寓豪宅成交量大增

根據亞豪君岳會數據統計顯示，2017年2月份，北京公寓豪宅市場（成交價8萬元/平方米以上）共實現成交243套，成交面積2.98萬平方米，環比分別上漲3.86倍與5.3倍。與此同時，2月份，北京公寓豪宅市場成交均價93768元/平方米，環比上漲12%。

顯然，1月份50套的成交量幾近觸底，而2月份則出現快速反彈，且力度強勁。

對此，郭毅表示，一方面，受到豪宅市場基數不斷擴大的影響，2015年-2016年度高價地的頻出，使得大量純新盤與老項目紛紛進入“價格豪宅”的行列，這也為公寓豪宅市場的成交提供了基礎；另一方面，受到土地出讓特征的影響，真正的城區公寓豪宅項目未來將不斷減少。進入2017年，在已成交的5宗住宅用地當中，有4宗位于六環以外，而在未來的供地計劃當中，六環外郊區占比也將不斷加重，因此城區公寓豪宅項目已逐漸進入“后供應時代”。受此影響，目前尚存的城區公寓豪宅項目受到較大青睞。

有數據顯示，2016年之前在普宅市場當中，單價“8萬元+”的產品成交占比一直處于1%以內，而自2017年開始，這一類型產品成交占比快速上升至3個百分點以上，尤其是五環內的普宅市場當中，2016年以前“8萬元+”占比一直在10%以內，而進入2017年之后已經攀升至25%。

郭毅認為，雖然整體市場成交在不斷收縮，但是公寓豪宅占比卻在不斷提升。北京住宅市場豪宅化的趨勢自2015年開始顯現之后，2016年進入快速發展期，2017年開年不斷延續深化，不過隨著土地市場“限房價、競地價”規則的重啟，這一趨勢將在不遠的未來被逐漸打破。2017年已出讓的5宗以及正在掛牌期的4宗純商住宅用地當中，最高銷售限價為舊宮地塊的“不得超過54931元/平方米”，受此影響，未來公寓豪宅市場將逐漸進入收縮周期。

均價8萬元成拿證紅線

值得關注的是，對于北京豪宅市場供給端的限制，今年以來尤為明顯，限價是重要手段。

據亞豪機構觀察，在今年2月份入市項目當中，僅有綠地·海珀云翡一個項目的部分房源，成交價有望沖擊8萬元/平方米。

更重要的是，進入2017年以來，尚無整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批，由此可以看出，監管層對于預售價格的監管極為嚴格，而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。

另有業內人士稱，尤其對上市房企而言，即使“擠牙膏式”拿證，仍會對現金回籠造成壓力。

鑒于此，郭毅認為，受此影響，部分資金壓力較大的房企將不得不通過調低預售價格的方式爭取快速“過關”，而在高昂地價的擠壓之下，對于產品的“減配”或將在所難免，在經歷了2015年、2016年豪宅市場集體高調“做加法”之后，豪宅市場的產品風向或將出現變化。

另有豪宅操盤手則表示，調低預售價項目進入市場后，將打破原有的競爭格局，屆時，不排除豪宅市場也可能出現個別項目需要“排隊搖號”買房的現象，而有一批項目將會受到重創，利潤難以達到預期。