2017年房價是漲還是跌？明年樓市還有抄底的機會嗎？(3)

　　三類主流產品將形成三級消費市場

　　2017年，如果不出意料，買房人群將迅速分化成三類。豪宅人群、保障房人群、二手房人群。由于相互之間過渡產品嚴重斷層，三種人群之間形成難以逾越的鴻溝。

　　首先看豪宅人群。他們是10萬+的主力購買人群，中間刨除所謂各大上市公司、BAT高管等金字塔尖人群，絕大多數都是賣了改善房，“夠著”成為豪宅的主人。

　　據中原地產首席分析師張大偉介紹，2016年，預計全年10萬+達到了580套，而之前歷史總和只有250套，也就是說，2016年一年超過了之前的歷史總和。雖然2016年10萬+豪宅簽約爆發，但實際上，數字對比潛在供應量依然懸殊，從待售預期看，2017年將出現3000套以上的10萬+預期。

　　由于市場上300萬至800萬之間的改善型項目嚴重斷層，因此，城市中的中產者在居住升級中面臨著兩個選擇：一、砸鍋賣鐵，步入豪宅消費群體。二、賣舊買舊，在二手房市場中千挑萬選。

　　再來看二手房人群。《億墅家》最新統計結果，2016年，北京市新房成交量大概在47000多套，二手房成交量將近27萬套。

　　二手房市場相對來說，是一個充滿機遇的市場，房源的議價空間大，買賣雙方達成雙贏的案例比比皆是�？梢灶A見的是，2017年，雖然有調控的原因，致使大量的二手房主不愿低價賣房，因此出房率會很低，但仍然具備超過新房一倍的成交量潛力。

　　偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉認為，北京已經進入存量房時代，交易量增長符合城市發展的生命周期。整體看，存量房的池子越來越大，可供交易的房源越來越多。

　　第三種人群無疑就是剛需人群。毋庸置疑，初次置業的年輕人是自住房等保障性住房的絕對主力軍，無論是買房設定的門檻還是自身具備的買房實力。

　　自2013年北京市首次推出自住型商品房以來，自住房在解決市場的剛性需求以及平抑整體均價中發揮了至關重要的作用。據了解，2016年北京自住房成交量突破萬套，未來還將進一步加大供應。

　　在9·30新政中，北京明確提出“加快自住型商品住房用地供應，除東城區、西城區、石景山區外，其他區要于2016年內盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。”截止到2016年12月13日，北京自住房成交量共計10284套，同比去年27783套的成交量，下滑了近63%;總成交總面積為90.27萬平方米，與去年相比下滑了63%;成交均價方面基本與去年持平，為18360元/平方米。

　　有關業內人士分析稱：2017年預計將有2萬套的新建自住房陸續入市，約為今年的2倍，進一步緩解剛需家庭的住房壓力。

　　據有關專家指出，我們應該理性地看到，自住房供應量遠遠不夠，更別說追求品質了。作為金字塔底座的剛需人群，可供選擇的余地太小，這對一個城市的發展是非常不利的。

　　該專家說，明年市場將非常平靜，三種人群心態歸結為：巋然不動的高房價會讓高收入者心止如水，讓改善者在選擇恐懼中糾結，剛需者無房可買哀莫大于心死。市場活力大大下降，從而導致資金外流、人才流失的多種副作用。

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