央行“維穩”房地產，更多積極的信號出現了

連續幾個月的爆雷、違約，房地產進入“至暗時刻”，10月上半月，伴隨花樣年的意外違約，房企海外債經歷了近年最兇險的一段時光，投資者信心跌到了谷底。

10月15日，2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上，央行就恒大債務危機、開發貸等表態，傳遞了許多積極的信號。

實際上，近期很多房企也在積極自救，他們不想就此躺平，紛紛通過提前回購美元債、按時還款等方式提升市場信心。

似乎，房企的“至暗時刻”將要度過。不過，不少和華爾街見聞交流的房企、機構人士還是認為，不能就此說是政策放松，而應該是“L”型的走向平穩，房企仍應保持底線思維，努力改善自己的基本盤。

融資端觸底？

從中秋節前的新力，到10月初的花樣年，房企的信用風險不斷暴露，債券市場暴跌，恐慌情緒蔓延。

央行顯然關注到了這些。針對市場最為關切的恒大債務風險，央行金融市場司司長鄒瀾回應稱，恒大債務風險對金融行業的外溢性可控，在房地產業是個別現象。

目前，相關部門和地方政府正在按照法治化、市場化原則，依法依規開展風險處置化解工作，督促恒大集團加大資產處置力度，加快恢復項目建設，維護住房消費者合法權益。在此過程中，金融部門將配合住房城鄉建設部門和地方政府，做好項目復工的金融支持。

對房企最關鍵的開發貸，鄒瀾表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

針對這些情況，鄒瀾說，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

不過，鄒瀾也敲打了房企。他說，恒大近年來經營管理不善，未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，造成經營和財務指標嚴重惡化，最終爆發風險。

針對債務違約的現象，他也表示，相關部門已關注到境外房企和美元債市場的變化，將敦促發債企業及其股東嚴格遵守市場紀律和規則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。

業內預計，房企在開發貸這個維度的焦慮感，此后會有所緩解。再結合近期監管部門的其他動作，房地產業界樂觀認為，房地產融資已觸底，最艱難時刻已過。

房企融資端確實也有一些樂觀的消息。

10月15日晚間，世茂股份公告稱，中國證監會批復同意公司向專業投資者公開發行面值總額不超過66.38億元公司債券的注冊申請。未來兩年里，公司可以在注冊有效期內可以分期發行公司債券。

雖然這筆債券的發行成功與否，還得看有效期內投資者的認購力度。但在房企再融資端口收緊的情況下，每筆都來之不易的資金都將緩解企業流動性上的饑渴。

一名機構人士直言，地產公司境內債發行近幾個月算得上是“超級難”，世茂的這筆債至少說明融資端政策不會再緊了，但也不會放松。

換而言之，房企融資狀況將會進入“L型”。

更多的分析人士則認為，緩解房企融資、資金壓力更重要的是個貸的審核發放情況。據中原地產調研統計，近期34個調研城市，沒有一個城市放款周期有明顯縮短的。

上述人士預期，接下來的四季度，個貸發放會有所加快。“不然很多公司都要撐不下去了”。

房企拒絕躺平

似乎從2008年以來，房地產從未經歷當下如此困難的時刻，一些房企展開了行業意義上的自救，用實際行動拒絕躺平。

比如說當代置業，市場上對其債務違約也是有預期的，并且在花樣年暴雷之后，其股價、債券都大幅下跌。但10月11日其給出的方案令投資者有所寬慰，當代置業選擇征求展期，以改善流動性和現金流管理，并避免任何潛在的償付違約。

雖然當代置業的方案還需要債權人諒解、同意，但比起直接暴雷，投資者們倒是容易接受多了，本月25日到期的那筆債券凈價在從10月7日的95，跌至10月9日的45.45后，今天反彈至了59.7428。

更多的房企則積極、高調地如期償還了美元債。

世茂集團在10月13日公告稱，2021年到期的6.375%優先票據，公司已按票據尚未償還本金額8.2億美元連同累計至到期日的利息資金悉數存入于受托人指定銀行賬戶。

隨后又在15日時發了個公告，說“我還清了”。 此次兌付完成后，世茂集團已結清年內美元債。 

佳兆業在10月14日則公告稱，已將境內部分資金劃撥至香港。集團將根據市場行情，選擇合適的時間點，用于提前回購部分2021年12月7日到期的年息6.5%的優先票據。

佳兆業指出，此次計劃回購部分優先票據，旨在通過積極主動的債務管理，持續優化債務結構，減少未來財務開支，降低資產負債水平，增強市場信心。

中國奧園也于10月12日發布公告稱，公司按期償還了一筆15億元的境內債券，至此，該公司2021年內所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無境內公司債到期。

稍早之前，龍光則于10月11日宣布提前贖回1000萬美元2022年到期的美元債。上半年，龍光已經贖回了三筆共6.5億美元的美元債，以及一筆2億新加坡元的境外債。截至9月底，龍光已完成2021年所有境內外到期債務的再融資，無債務到期的資金壓力。

有機構分析師表示，在悲觀的地產債券市場中，積極還債的舉動是十分正面的，都是為了表明短期內不存在較大的還款壓力，有助于提振市場信心回暖。

同時，隨著美國貨幣政策走向清晰，以及國內政策平穩，前述機構分析師認為，明年債市情緒將會好轉。

國金證券也在10月15日的一份報告中指出，地產政策層面全方位嚴格調控的最艱難時期已經過去，未來地產股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

鄒瀾也在發布會上還對房企回購境外債券的情況表示肯定。他表示，這體現了企業對自身發展前景的信心，預計對于緩解市場緊張情緒，恢復市場信心，將起到積極作用。

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