房市進入冷靜期　投資客被套牢

房地產多頭走了十多年，在政府奢侈稅、限貸、房地合一稅、囤房稅、公告地價調漲連番出招后，臺灣房市在二○一六年經歷了難得的冷靜期。

永慶房產集團預估，一六年的全臺建物買賣移轉棟數約二十四萬棟，創下二十六年來的新低，不到全盛時期的一半，恐比○一年網路泡沫破滅時還慘。（見表）

明年房地產運勢如何？在價格方面，許多人擔心的價格崩盤應不會出現，而是呈現緩跌趨勢。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，雙北市成交均價在一三年底、一四年率先領跌，從高點至今總共已跌了一三％，今年開始跌幅收斂。所以他預期，雙北市明年跌幅會比今年還小。但其他縣市的價格下修幅度，則會與今年相差不多。

而成交量在政府連番祭出房市調控措施下，投資客已退場，以自住需求為主，因此成交量恐怕與今年差不多，維持低檔。「以往房市好時，十個成交客戶，有七個都是投資客，現在只剩下一到兩個，」瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛形容。

他也說，一七年下半年交易量有可能稍微回溫，但并非景氣因素，而是因為一五年下半年有一批進場的投資客，過了奢侈稅兩年閉鎖期要出脫手上物件。

目前打房政策可說已全部出籠，讓房市交易急凍。投資客現在已經不急著進貨，反倒很多已被套牢，想賣卻找不到承接對象。無怪乎「房市多頭總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立，近半年來對房市只有「死死昏昏去」五個字形容。

曾經在房市榮景時，專賣豪宅的建商，也紛紛思考轉型。林泰隆說，最近很多建商把原本大坪數、四房的商品拆成小坪數、兩房的中價位產品來賣，就是因應市場需求調整產品型態。

黃舒衛也觀察到，曾推過許多豪宅案的新潤建設、大陸建設、興富發等建商，最近在板橋、新莊的推案，就可看出走中坪數、中總價的趨勢，顯示市場對這此類產品需求相對較高。

而一七年的房地產市場，可能有什幺新話題？

十一月中，總統府執政決策協調會議提出希望加速都更。民進黨估計，臺灣屋齡三十年以上住宅，大約有三五五萬戶，推動都更，會有超過十兆元的經濟規模，如果分成二十年，每年可創造五千億產值。

都更依舊雷聲大雨點小

然而，都更條例兩年半前被判定違憲后，各種修法版本還沒有共識，住戶整合難度已讓人望之卻步，更別提以房市交易量冰凍的現況，很難讓建商提起勁來。

最新的艱鉅挑戰，則是房屋稅。林泰隆說，原本老屋住戶付的房屋稅很低，甚至可能不用付，但都更后建材翻新，加上臺北市近年調漲房屋稅，都更后的房屋稅恐怕漲幾十倍，讓原本有興趣的住戶紛紛打退堂鼓。內政部因此從善如流，推出房地稅在移轉前都可減半，盼提高都更誘因。

至于社會住宅政策，明年則有可能加速。目前臺中市、臺北市、新北市都已經有明確的社宅計劃。黃舒衛認為，地方政府有地、有經費，民眾也有需求，要動起來很快，只不過量體不大，對市場影響有限，象徵意義較大。他強調，挑戰在于能否請到專業團隊管理，扭轉過去對國宅的不良印象。

進入調控期的房市，正是休養生息、汰弱留強的時節。

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