春節(jié)樓市謊言：合肥房價暴跌？去庫存變補(bǔ)庫存？

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春節(jié)假期剛過，有關(guān)樓市的兩則消息就炸了開來，一是“合肥樓市暴跌，降價20萬仍賣不掉”，二是“部分城市已從去庫存轉(zhuǎn)入補(bǔ)庫存階段”，乍一聽還以為樓市出大事了，但仔細(xì)研究會發(fā)現(xiàn)，合肥暴跌只是部分投資客房子賣不掉求政府“救市”；而“補(bǔ)庫存”的說法，放在2017年“三去一降一補(bǔ)”（去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板）的基調(diào)下，更是邏輯不通。

謊言一：合肥房價暴跌

真相：投資客賣不掉房 新房價格未大幅下降

春節(jié)假日期間不斷傳出合肥房價暴跌的消息，這兩天一度成為輿論熱點(diǎn)。有合肥業(yè)主在合肥市12345政府服務(wù)直通車網(wǎng)站投訴說，“合肥蜀山區(qū)房價暴跌16%，下跌幅度是各區(qū)之最。而目前合肥二手房開啟拋售模式，政府卻拿新房價格說保持穩(wěn)定，我們業(yè)主表示極其憤怒，百姓資產(chǎn)大幅縮水。”

合肥北城業(yè)主說，“北城房價要暴跌，降價20萬仍賣不掉。進(jìn)入12月，北城樓市進(jìn)入寒冬，看二手房的客戶極少，投資客絕跡，很多房源降價20萬依舊難賣。11月份120萬能賣掉的房子，現(xiàn)在102萬都賣不出去。”

濱湖業(yè)主說，“二手房從11月開始就一直跌，進(jìn)入12月跌幅更加擴(kuò)大，某些樓盤的二手房每平降價4000元都無人問津，我們知道濱湖炒房客多，但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多，面對二手房價一路狂跌，我們倍感擔(dān)憂和憤怒，照這樣下去，若明年政策還不放松，我家房子價值豈不腰斬？我們是改善性剛需，不是炒房客，我們不能接受房價非正常大幅下跌，請政府給我們一個說法，不然明年必發(fā)生’民變’！”

很顯然，說“暴跌”的主要集中在二手房——這個本來就高度市場化的市場，是一個“你愿買我愿賣”的市場，政府不好也不會干預(yù)二手房價格。這些個案中的業(yè)主呼喊“暴跌”，希望以此施壓政府放開限購，和前幾年“開發(fā)商主動降價，業(yè)主怒砸售樓處”的性質(zhì)其實(shí)是一樣的，沒有道理可言。

事實(shí)上，合肥新房價格未出大幅下跌。合肥本地媒體《安徽商報》報道顯示，1月合肥市區(qū)和三縣共有14家樓盤價格出現(xiàn)變動，其中2家價格上漲，8家價格下跌，4家新盤首開。在價格下跌的樓盤中，蜀山區(qū)有2家樓盤價格下跌，一個是長江西路沿線某樓盤，降價0.78元/平方米，另一個是南二環(huán)邊某樓盤降價250元/平方米；新站區(qū)兩樓盤降價均未超過0.5元/平方米；高新區(qū)某樓盤降價0.21元/平方米。

所謂“暴跌”，僅僅是部分二手房房東降價掛牌導(dǎo)致，而這些業(yè)主大都是此前殺入合肥的投資客，在合肥出臺限購令后，樓市趨于穩(wěn)定，投資客急于抽身，所以選擇降價出售房源。但由于限購令的出臺，使得很多購房者開始處于觀望局面，買漲不買跌的心理再次出現(xiàn)，導(dǎo)致一些二手房房東即使降價出售，也難以賣掉手中持有的房源。

謊言二：部分城市已從去庫存轉(zhuǎn)入補(bǔ)庫存階段

真相：一二線城市做減法 不可能大規(guī)模增加土地

近日，媒體報道顯示，部分城市轉(zhuǎn)入樓市補(bǔ)庫存階段。報道稱，易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，截至2016年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2482萬、16753萬和4099萬平方米，環(huán)比增幅分別為-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分別為-26.9%、-9.2%和-3.5%。

其中，一線城市自2016年5月以來，庫存即呈現(xiàn)出環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢。總體而言，一線城市后續(xù)補(bǔ)庫存的迫切程度較大。二線城市2016年12月新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫存出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢。綜合全年數(shù)據(jù)，庫存也保持環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢。三線城市12月新增供應(yīng)量同樣小于新增成交量，使得庫存出現(xiàn)了下降，去庫存效果明顯改善。

該報告認(rèn)為，2017年去庫存戰(zhàn)略將繼續(xù)，尤其是三四線城市依然會強(qiáng)化的政策導(dǎo)向。而對于一二線城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來說，從2016年的數(shù)據(jù)來看，庫存規(guī)模是不足的。所以從抑制房價、滿足基本的住房需求等角度看，依然需要積極通過供地等方式來補(bǔ)充庫存。

值得一提的是，該報告分析針對的是35個典型城市。分別是，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、大連、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、重慶、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、濟(jì)寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉持不同意見。他表示，一二線城市肯定是庫存短缺，從房地產(chǎn)交易看，現(xiàn)在一二線城市主要做減法，減少投資投機(jī)需求，不太可能大規(guī)模增加土地，包括最近出臺的城市土地規(guī)范，都是要求增加衛(wèi)星城市發(fā)展。“所以這個補(bǔ)庫存的邏輯是有問題的。”

《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》提出，分類引導(dǎo)城鎮(zhèn)化發(fā)展，提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

“政府的預(yù)期是將需求轉(zhuǎn)移到周圍的衛(wèi)星城市，來去庫存。”張大偉說。

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