爭先囤地長三角?房企打響利潤保衛戰

（原標題：爭先囤地長三角?房企打響利潤保衛戰）

“以上海為龍頭的長三角經濟活力強勁，給市場以長期看好的底氣。所以大房企會重兵囤積于此，銷售業績表現也將影響到排名。”

太陽底下無新事。如同房產投資講求“地段、地段、地段”，房企的立身之本——土地投資也遵循同樣邏輯。

以萬科為例，該公司1月拿地19幅，新增土地權益投資118.18億元，占比銷售額約25%。海通證券對萬科的土地儲備評價為“土地投資保持高位”。

來自億翰智庫研究中心數據顯示，萬科自2016年下半年，在珠三角拿地幾乎占據總體50%，而到了一月份，萬科新增約316萬平方米，其中長三角地區就有接近百萬平方米。碧桂園1月份截至2月6日的土地儲備中，長三角區域以85萬平方米占1月土儲的62%；2月7日、8日，碧桂園又連續在江蘇泗陽與靖江拿地。

在銷售向好、央行收緊流動性的大背景下，房企投資正往民間流動性活躍的長三角區域傾斜。

中原地產市場分析師盧文曦分析指出，長三角是房企重要戰場之一，從去年樓市熱度來看長三角火熱的城市比較多，某種程度給房企業績增長起到重要作用。并且從去年下半年開始房企在長三角的深耕意圖開始表露，沒有進入的房企介入姿態也比較積極。這點全部反映在土地投資上。“以上海為龍頭的長三角經濟活力強勁，給市場以長期看好的底氣。所以大房企會重兵屯集于此，銷售業績表現也將影響到排名。”

降低流動性風險之需

就在1月份國家統計局公布的全國各大城市GDP排名中，華東地區的上海、蘇州、杭州進入前十，以房企熱衷的京津翼、長三角、中西部、珠三角分區域來看，只有中西部有重慶、成都、武漢三個城市入圍，但整體GDP總量遜色于長三角地區上述城市。

然而，流動性趨緊是國內投資大環境。安信國際2月7日指出，流動性收緊將是今年房地產市場主基調，也是最核心的影響因素。在需求端體現為差異化信貸政策繼續深化以及按揭貸款利率拐點的出現；在供給端體現為房企融資監管不斷加強。房地產市場的流動性收緊將導致個人和企業信貸獲取難度以及信貸獲取成本均出現明顯提升，樓市也將從“量縮價穩”（房企保價控量）逐漸向“量穩價降”（房企以價換量）轉變，預計今年下半年將出現房價回調壓力。

但大部分房企在2016年增長點都集中于長三角區域：萬科2016年上海大區完成1200億銷售；碧桂園各區域公司銷售前兩名分別是江蘇區域以367億元拔得頭籌、滬蘇區域則以308億元緊隨其后。房企更愿意將這個現象解讀為長三角流動性風險較低。

碧桂園上海區域一名相關人士指出，江浙一帶藏富于民，且老百姓有投資理念，在今年開始外匯限制投資房地產的大背景下，資金投資渠道收窄，仍有機會回流至房地產。

億翰智庫研究總監張華東認為，房企投資長三角一帶的現金流風險小一點，相比內地城市，華東的流動人口非常多；流動人口多，也會逐漸轉化為購房者。這樣就帶動整個房地產市場。上海限購之后，資金肯定會流向1.5線城市，比如寧波、南京、杭州、蘇州等地。房企對這些城市的關注度短期內不會減少。

以碧桂園為例，碧桂園在華東早已設立5個區域公司，包括上海、滬蘇、江蘇區域，滬浙、浙江區域公司。碧桂園內部有一條規定：區域公司都可以在大區內拿地。最近碧桂園連續兩天在江蘇拿地就是由不同區域公司所拿，這體現了各區域促進內部競爭，把速度更加加快。上述人士表示，碧桂園土地投資戰略將會是“三四線城市拿地比重將會減少，慢慢走向二線城市、1.5線城市，一線城市周邊”。

土地投資競爭激烈

實際上，房企在長三角區域的爭搶，與市場話語權的搶奪如出一轍。

來自億翰智庫研究中心對前十大房企在重點城市的土地投資監測數據顯示：房企土地投資從環渤海區域轉向長三角的趨勢逐漸明朗，多家房企自從去年下半年開始加大長三角土地投資，比如碧桂園、中海、融創。

以2016年上半年與2016年下半年至今來看，萬科2016年上半年在環渤海拿地879.5萬平方米、下半年至今拿了220.5萬平方米；而在長三角則從去年上半年拿地158.5萬平方米，變為下半年至今的226.5萬平方米。很明顯，萬科在加大長三角土地投資，而保利地產，在長三角土地投資方面的增速更為明顯，從2016年10-12月零投資變成1月份的投資30.6萬平方米。

對此，同策咨詢研究部總監張宏偉指出，一般而言，品牌房企進入一個城市都有一個套路：先展開合作，這是為了借力本土企業趟平進入新興市場的障礙，也是為了更好進入市場；當熟悉當地市場之后，肯定要加大投入進行深耕，甚至加大收、并購力度。

此外，從房企的凈利潤排行榜也不難看出各個區域的凈利潤貢獻力度。在第三方機構公布的2016年上半年房企凈利潤排行榜中，進入前十的中海、華潤、碧桂園、萬科、保利、綠地、華夏幸福、招商蛇口、龍湖地產、雅戈爾等。其中2016年長三角區域銷售占比最大的就有華潤、碧桂園、萬科、綠地、華夏幸福、龍湖地產、雅戈爾等。

再以萬科為例，2月8日，萬科公布了1月銷售業績：實現銷售面積352.9萬平方米，比2016年同期上升89.32%，環比上升111.7%；實現銷售金額481.2億元，比去年同期上升88.04%，環比上升105.55%。春節期間，1月27日-2月5日，十天內萬科在上海銷售了13.4億元，達到了平均1天1億元的銷售速度。

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