上海"動(dòng)真格"平抑地價(jià) 開(kāi)發(fā)商被取消競(jìng)拍資格

21日，上海土地拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的驚人一幕：在對(duì)三幅郊區(qū)宅地的拍賣中，參與競(jìng)拍的兩家開(kāi)發(fā)商被當(dāng)場(chǎng)取消競(jìng)拍資格，原因分別是未通過(guò)事先資金審查、競(jìng)拍價(jià)格已超過(guò)申報(bào)資金規(guī)模，其中一家開(kāi)發(fā)商還是大型國(guó)有房企。有業(yè)內(nèi)人士指出，這一現(xiàn)象說(shuō)明，土地拍賣中對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金監(jiān)管在趨嚴(yán)，以此提高競(jìng)拍的資金門檻，堵死房企配資拿地通道，不僅有利于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、平抑地價(jià)，也將有助于行業(yè)集中度的提升。據(jù)悉，上述三幅土地最終以底價(jià)或低溢價(jià)成交。

兩開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍資格被取消

21日，上海金山區(qū)三幅住宅地塊迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，共有約十家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終有兩幅地塊以底價(jià)出讓，其中金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)地塊以11.23億元被上海建工競(jìng)得，樓板價(jià)9800元/平方米；金山工業(yè)區(qū)地塊以8.3億元被華紡、北京和成聯(lián)合競(jìng)得，樓板價(jià)9500元/平方米。另一幅金山新城地塊較為熱門，吸引了七家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，最終六家開(kāi)發(fā)商出價(jià)，經(jīng)過(guò)117輪競(jìng)價(jià)，最終以19%的溢價(jià)率、以總價(jià)14.4億元被北京建工摘得，樓板價(jià)11627元/平方米。

值得關(guān)注的是，在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管的要求已更加嚴(yán)格。記者獲悉，在競(jìng)拍環(huán)節(jié)剛開(kāi)始時(shí)，主持人就宣布1號(hào)競(jìng)拍者光明地產(chǎn)未能通過(guò)事先的資金審查，無(wú)法參加本次競(jìng)拍。有業(yè)內(nèi)人士分析，光明地產(chǎn)作為一家大型國(guó)有房企，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)申報(bào)資金不足的情況，其資金審查未能通過(guò)的原因更可能是申報(bào)資金的來(lái)源及屬性不合規(guī)。

因資金問(wèn)題被剝奪競(jìng)拍資格的還不止光明地產(chǎn)一家。在金山新城地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)到第71輪時(shí)，主持人提示，競(jìng)拍價(jià)格已經(jīng)到達(dá)同潤(rùn)地產(chǎn)申報(bào)的自有資金規(guī)模，如同潤(rùn)地產(chǎn)繼續(xù)競(jìng)價(jià)則將超出其資金額，隨即將該公司的競(jìng)價(jià)號(hào)牌收回，取消其競(jìng)拍資格，同潤(rùn)地產(chǎn)的最后出價(jià)也停留在了12.9億元。據(jù)了解，在此之前，遇到這種情況時(shí)，競(jìng)買人還可以提供補(bǔ)充說(shuō)明。在現(xiàn)場(chǎng)因競(jìng)拍價(jià)格超過(guò)申報(bào)資金而直接取消開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍資格的，這還是頭一回。

截?cái)嗯滟Y拿地通道提高門檻

事實(shí)上，自2016年上海樓市調(diào)控加碼后，當(dāng)?shù)匾?guī)劃和國(guó)土資源管理局關(guān)于競(jìng)買主體的交易資金來(lái)源已有六大規(guī)定，其嚴(yán)格程度前所未有，包括拿下單幅地塊的資金不得再作為參與競(jìng)買其它地塊的資金來(lái)源重復(fù)申報(bào)；在30天的資金審查期限內(nèi)，競(jìng)買人要配合審核單位、保證審核單位能夠接觸到與其申報(bào)的交易資金來(lái)源相關(guān)的所有信息、內(nèi)部人員及相關(guān)人員；地塊成交后，人行上海總部、上海銀監(jiān)局、上海保監(jiān)局、上海證監(jiān)局等可對(duì)競(jìng)得人申報(bào)的資金來(lái)源情況開(kāi)展真實(shí)性核查等。

同時(shí)，新規(guī)對(duì)房企資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的披露要求也更為具體，如果競(jìng)得價(jià)格高于其在《商品住房用地資金來(lái)源情況申報(bào)表》中申報(bào)的“用于本地塊交易的資金金額”或《商品住房用地交易資金來(lái)源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》中申報(bào)的自有資金金額，競(jìng)得人應(yīng)在競(jìng)得后五個(gè)工作日內(nèi)再次提交這兩份文件及相關(guān)附件，具體說(shuō)明用于該地塊交易的新增資金的來(lái)源。從21日的競(jìng)拍來(lái)看，同潤(rùn)地產(chǎn)未能獲得補(bǔ)充說(shuō)明的機(jī)會(huì)而被直接取消競(jìng)拍資格，說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的力度似乎要比規(guī)定更為嚴(yán)格。

“從拍賣情況看，上海土地新規(guī)正在從嚴(yán)執(zhí)行，并非小打小鬧。這一新規(guī)無(wú)疑是捏準(zhǔn)了開(kāi)發(fā)商的命門，旨在堵死房企配資拿地通道，抬高拿地的資金門檻，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而給土地市場(chǎng)降溫，起到平抑地價(jià)的作用。”有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此前一兩年樓市高溫時(shí)，土地市場(chǎng)異常瘋狂，各地“地王”頻出，主要原因就是房企融資拿地、瘋狂擴(kuò)張，令房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)陡增。如今，在嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)后，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的要求更高了，未來(lái)土地市場(chǎng)將成為資金實(shí)力雄厚的大型房企角逐的舞臺(tái)，不僅有利于控制風(fēng)險(xiǎn)，也將助推行業(yè)集中度的提升。