300多億的大蛋糕是怎么漲了5倍？

發布時間：2017-02-19 08:19:19

作者:尹婷玉編輯:網絡

來源:華訊財經社會

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　　近日，虎嗅網在首頁發布了一篇名為《北京二手房中介費一年拿 270億，多不多？》的文章，受到了大家關注。文章作者對 2016年北京二手房市場成交傭金進行了估算，預計達到 270億左右，并對北京二手房中介費現行收取 2.7%的固定傭金費率提出了疑問。

　　事實上，不單是北京，上海的二手房市場同樣存在著這個問題，隨著房價上升，固定費率的二手房傭金也隨之不斷攀升，在二手房服務并未達到質的飛躍時，二手房中介費卻率先“飛躍”了。

　　另類的“消費升級”

　　和北京一樣，上海二手房固定費率的標準也是源自于 1995年國家計委建設部下發的頒發的《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》，通知規定房屋買賣代理收費，按成交價格總額的 0.5— 2.5%計收。

　　雖然 2014年 7月，國家發改委、住建部廢除上述通知，并提出房地產中介服務實行市場調節價，但 20年來形成的固定傭金率還是沿襲了下來，隨著這 20年間一飛沖天的房價一起高漲。

　　（上圖為自 1998年住房市場化改革后的中國房價走勢圖，來源：國家統計局）

　　（上圖根據上海市統計局歷年發布的《上海統計年鑒》整理，轉自公眾號：面包財經）

　　上圖是 90年代至今的國內房價及上海房價的走勢圖，房改后國內房價幾乎翻了 4倍，而上海市場房價則攀升了 5倍多，隨著房屋價格上漲，很多人卻忽視了固定費率的中介費也讓購房者肩上的擔子變得越來越重，成為另類的“消費升級”，只是這升級中透著些無奈。

　　在上海，以一套中外環間 100多平的次新大兩房為例， 2009年初的售價大概是 150多萬，在當時是屬于較為剛需級別的房屋，而在 2016年底，同樣的房屋售價就達到了近 700萬元。根據上海傳統中介公司 2%的收費標準來計算，中介費也從 3萬元變成了 14萬元，在中介公司服務質量沒什么變化的情況下，這多出來的 11萬元相當于普通人 1年多的工資，不吃不喝都拿去繳了中介費（根據智聯招聘發布的數據：上海 2016年平均工資 8962元計算）。

　　值得注意的是，曾經一度是買賣雙方各自負擔的中介費，也隨著市場發生變化，大部分交易都轉變成了由購房者一力承擔，再度加重了買房成本，加之稅費、裝修等成本，“升級”后的住房消費讓人高攀不起。

　　數字背后的無奈

　　一套房屋的中介費不到 8年時間，從 3萬元到 14萬元，并不意味著這個行業的服務質量有所提升。 2009年，房地產中介人員的工作方式是通過電話、派單、駐守等方式尋找業主及購房者，通過將適合的買賣雙方匹配來形成成交。當時，通過網絡掛牌房源正處于推廣期，不少銷售人員通過虛假房源、虛假價格吸引客源上門，真實房源從那個時候開始就成為了市場需求。

　　8 年過去，我們看到現在鏈家網站的推廣語仍然是主打“真房源”，而房地產經紀人們依然在不停的打電話和派單，以此吸引客戶。同樣的操作方式，不變的中介流程，讓效率停留在了 8年前，而收費卻漲了近 5倍。購房者并未因為支付了高昂的傭金就可以得到更快速的響應，更快買到心儀的房屋，收費高而服務不對等仍然讓這個行業成為購房者的吐槽點。

　　盡管中介服務飽受爭議，消費者仍將中介作為二手房買賣中的首要選擇，畢竟對于大部分人來說，這可能是家庭開銷中最大的一筆，因此選擇第三方保障交易安全仍然是十分必要，在他們看來，中介費并不是選擇題，而是不得不選。

　　2016 年底，網易新聞上海頻道曾有一則關于二手房中介費的探討，“中介費該不該降”成為話題中心，根據網友參與投票結果顯示，認為“該降，目前服務與收費并不匹配”的網友達到近 11萬人，占到投票人數的 88.86%。

　　一方面是大部分網友認為中介費該降，另一方面傳統中介卻因為高提成、高門店成本而使中介費居高不下，以上海街邊的小中介來看，一般租金成本達到 3-5萬元，加上其他日常費用，成本達到了 7-8萬元，而傳統中介中做的較好的經紀人則可以拿到 35%-45%的提成。

　　根據數據顯示， 2016年上海二手房成交套數達到 39.44萬套，如果以每套價格 400萬， 2%的比例計算中介費，那么去年上海市場的中介費就達到了 315億元！

　　這塊大蛋糕在幾年前就被資本市場所關注，互聯網中介看到這個問題，開始從傭金作為切入口，向這個傳統行業發起沖擊。從目前上海市場主流房產中介的收費標準來看，大致分為兩類，一類以鏈家、中原為首的傳統中介公司收費標準在 2%左右，另一類則是以房多多、愛屋吉屋為首的互聯網中介，普遍低于傳統中介公司，其中收費最高的是愛屋吉屋，收費為 1.6%，其次為房天下，收費為 1.5%，收取中介費最少的則是房多多。

　　互聯網中介們采用了“用產品提升效率”的邏輯，他們用產品改變經紀人耗費大量時間的傳統作業習慣，通過提升效率來降低成本，根據《每日經濟新聞》報道，以房多多為例，其平臺服務人員的人效是 1-2 單，而傳統中介的人效在 0.2單左右。本著“提升交易效率、降低交易成本”的互聯網思維，他們向傳統收費發起沖擊。

　　在網絡改變生活的今天，“去門店化”的房多多們正在通過互聯網邏輯改變這個產業結構，希望隨著結構的改變，保持 20多年的收費標準可以根據現實改一改，而購房者可以獲得更有效率和更完善的服務。